研究结论
　　2025年上半年，在政策与资金环境共振下，REITs板块表现显著优于股债，消费与保障房租赁板块成为市场主线。进入三季度以来，REITs走势逐步转弱，与股债呈现背离趋势。
　　我们认为，在债市利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs有望承接巨量低利率替代需求。公募REITs以其底层资产确定性现金流、稳定高分红、较强债券属性等特征，对理财、保险等负债端稳定，以长久期、稳定票息为核心诉求的机构来说具有较大吸引力。
　　 10月公募REITs市场继续下行，但跌幅相较9月有所收窄，从波动情况看，10月REITs指数表现较差，波动甚至大于中证转债指数，仅强于沪深300和中证1000。
　　10月新型基础设施和市政基础设施板块涨幅较为领先，分项目属性看，10月产权类跌幅1.54%，远大于特许经营权类的跌幅0.15%。
　　 10月交易热度与9月相差不大，日均换手率小幅下行，日均成交金额环比小幅上涨。分项目类型看，新型基础设施、水利基础设施、保障性租赁住房较受市场追捧，分项目属性看，产权类交易热度大于特许经营权类。10月大宗交易量有所下滑，且折价程度增大。
　　综合收益和波动情况看个券表现，10月表现较好的5只REITs分别为南方润泽科技数据中心REITs、南方万国数据中心REITs、创金合信首农REITs、华泰江苏交控REITs、富国首创水务REITs。
　　估值方面，特许经营权类REITs下各资产类别中，交通基础设施和生态环保设施估值较低，产权类REITs下各类资产类别中，园区基础设施和仓储物流基础设施估值较低。
　　截至2025年10月31日，我国已上市公募REITs产品数量达76只，REITs总市值2205.77亿元，较9月底新增一只，总市值减少4.03亿元。目前共有21只REITs基金等待上市，其中12只为首发申报,9只为扩募申报。中信建投沈阳国际软件园REITs已经成立，华夏安博仓储REITs已到定价阶段，因此10月发行1只，但无上市。
　　风险提示
　　政策变化超预期；货币政策变化超预期；经济基本面变化超预期；信用风险暴露超预期；数据统计可能存在遗误