核心观点
　　持有型不动产ABS作为多层次REITs市场生态的关键一环，预计将迎来一轮快速扩容。这一新型权益工具下的项目被视作公募REITs的储备资产，在发行效率、条款可塑等方面对公募REITs形成了良好补充；此外，持有型不动产ABS的底层资产上不予明确限制，为合格机构投资者提供更丰富的可投资项目（如写字楼等）。短期内持有型不动产ABS将加速扩容（2025年前三季度发行数量已与公募REITs持平，规模差距也不断缩小），中长期规模空间达到7000亿元，参与机会众多。配置方面，建议投资者重视“保底机制—流动性支持—确定性分派”三类条款设计机制，精选优质现金流项目。
　　摘要
　　持有型不动产ABS与公募REITs共同构成盘活存量不动产的两大核心手段。作为新型权益型资产证券化产品，受到交易所等的监管重视，两年内完成框架搭建，产品快速落地。作为衔接P reREITs与公募REITs的桥梁，持有型不动产ABS沿用ABS监管框架，在强调合规的前提下，从条框机制层面为产品保留了更多操作弹性和市场化空间。
　　持有型不动产ABS扩容显著提速，当前申报项目规模已超千亿元。2025年前三季度，持有型不动产ABS发行数量与公募REITs持平，发行规模分别为260.6亿元和309.3亿元，差距不断缩小。大型国有企业、央企或其关联子公司是发行持有型不动产ABS的主体，合计占比超65%。
　　投资价值分析：以现金流为估值核心，重视“保底机制—流动性支持—确定性分派”三类条款设计机制，以实现风险收益平衡。在估值逻辑层面，持有型不动产ABS确立了以收益法为主、多方法验证的估值体系。估值水平受收益期限、折现率与现金流三大核心指标共同影响，每个核心指标又要考量其影响因素。条款设计层面，市场呈现出保底机制、流动性支持、确定性分派三类条款设计机制，以实现风险收益平衡。
　　持有型不动产ABS增长空间巨大，建议重点关注具备分派清晰、申赎支持、估值有锚等条款及特征的项目。未来，预计持有型不动产ABS市场将与公募REITs一同快速扩容，中长期市场规模达到7000亿以上。我们建议关注分派清晰、申赎支持、估值有锚、安全垫充足以及治理与激励条款明确的项目。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：ABS/REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使ABS/REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国ABS/REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、市场波动的风险：ABS/REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上市场曾受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，市场持续回调，出现较大波动。