核心观点
　　我国消费市场规模稳步扩大，网购对线下消费冲击减小。当前线下商业项目新开业节奏放缓，存量竞争加剧背景下调改进程加快，整体经营情况处在平均租金略下降、出租率保持稳定的阶段。部分优质的品牌商业地产公司凭借突出的定位能力与主动运营能力保持购物中心销售额与租金双增。新消费浪潮下，高奢、高能级、下沉三类商业市场的商业地产运营优势来源各异。在奢侈品消费开始扭转下行趋势的背景下，高奢市场更加看重多种手段导入客流的能力；高能级市场更加注重消费的实用与情绪价值，奥特莱斯、以二次元为代表的主题商业等赛道表现突出；下沉市场中，具备规模效应、首店资源丰富的商业地产商具备优势。
　　摘要
　　消费稳步增长、存量竞争加剧，商业地产的机遇与挑战并存。我国消费市场规模稳步扩大，今年前8个月社零增速达4.6%，较去年全年增加1.1个百分点；线上对线下消费的冲击有所减小，今年以来网购渗透率较去年同期下降0.6个百分点。线下集中式商业目前处在总量增长放缓、存量竞争加剧的过程中，整体经营情况处在平均租金略下降、出租率保持稳定的阶段。部分优质商业地产公司凭借突出的定位能力、主动运营能力保持购物中心销售额与租金双增；随着布局项目陆续新开业，优质商业地产商的品牌影响力有望进一步增强。
　　新消费浪潮下，三类市场的商业地产运营优势来源各异。商业市场可划分为高奢、高能级、下沉三类市场。对于高奢市场而言，三季度奢侈品消费开始扭转下行趋势，运营商需要依靠话题性活动、会员体系、多元业态等手段导入更多客流，护航高奢商场的销售增长。对于一二线核心城市所处的高能级市场而言，消费者更加看重商品的实用价值与情绪价值，商业地产的特殊赛道有望取得优势，如奥特莱斯、以二次元为代表的主题商业等。对于三四线城市为代表的下沉市场而言，具备规模效应、为当地市场引入更多首店以及商品品类，是商业地产运营的优势来源。
　　看好三类市场中具备差异化竞争优势的商业地产持有运营商及消费基础设施REITs。持有运营商中，高奢市场更加注重客流导入能力，看好会员体系完善的华润万象生活、华润置地；核心城市所处的高能级市场，更加看重消费的实用价值与情绪价值，看好龙湖集团；三四线城市为代表的下沉市场，品牌运营商的头部优势更加明显，看好在三四线规模化布局的新城控股。消费基础设施REITs中，看好品牌影响力、运管能力强的华夏华润商业REIT、华夏凯德商业REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏金茂商业REIT、中金印力消费REIT；看好聚焦奥莱赛道的华夏首创奥莱REIT、中金唯品会奥莱REIT。
　　风险提示：消费增速下降、存量竞争压力进一步加大、商业地产商自身经营不善等风险