核心观点
　　【新房成交】
　　9月新房成交面积同环比均由负转正。9月40城新房成交面积环比+9.0%，环比增长主要是因为传统旺季，同比+0.7%，同比增速较8月提高14.3pct，同比增速由负转正主要是受低基数影响及一线城市新政的带动；1-9累计同比-4.4%。不过，去年Q4开始销售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。
　　从各能级城市来看，9月一、二线城市新房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1）一线城市：9月新房成交面积环比+22.7%，同比+9.9%，同比增速较8月提高38.4pct；1-9月累计同比-4.5%。具体来看，在8月末9月初一线城市出台的新政带动下，9月北京新房成交面积环比+16%，同比+18%；上海环比+29%，同比+22%；广州环比+16%，同比+9%；深圳环比+35%，同比-33%。从累计来看，深圳1-9月新房成交面积同比-12%，北京、上海同比-6%，广州同比+1%。2）二线城市：9月新房成交面积环比+9.2%，同比+0.8%，同比增速较8月提高了10.2pct；1-9月累计同比-2.6%。9月单月新房成交面积同环比均正增长的有南宁、武汉、成都，同比正增长但环比负增长的城市有福州、济南，环比正增长但同比负增长的城市有杭州、苏州、宁波、南京，仅青岛同环比均负增长。从累计来看，1-9月武汉新房成交面积同比+27%，福州同比+22%，南宁同比+13%，其余累计增速均为负。3）三四线城市：9月新房成交面积环比-3.4%，同比-11.6%，同比由正转负，同比增速下降14.9pct；1-9月累计同比-8.5%。
　　【二手房成交】
　　9月二手房成交面积同环比均由负转正。9月18城二手房成交面积环比+6.0%，同比+9.4%，同比增速提高15.7pct。1-9月累计同比+7.7%。
　　9月一、二线城市二手房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1-9月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。9月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为13.2%、7.2%、-6.2%，同比增速为27.2%、4.1%、-14.9%，一、二线城市同比增速分别提高29.9、15.2pct，三四线城市同比增速降低14.9pct。具体而言，一线城市中，9月北京二手房成交面积环比+15%，同比+22%；深圳环比+9%，同比+46%。二线城市中，厦门、成都同环比均正增长；杭州、青岛、苏州环比下降、同比上升；南宁环比上升，同比下降；南京同环比均负增长。从累计来看，1-9月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为18.6%、3.8%、-3.5%。其中一、二线城市中累计同比仅南京（同比-8%）呈现负增长。
　　【新房库存与去化】
　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均有所上升。截至9月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+2.0%，同比-12.7%；整体去化周期为18.9个月，环比+1.7个月，同比+0.1个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：9月30城开盘去化率环比下降，但仍处于年内高位。根据克而瑞，30城9月平均开盘去化率为39%，环比-3pct，同比+13 pct，仍处于年内高位水平。9月一、二、三四线城市平均开盘去化率为37%、45%、18%，一、三四线城市环比提升7、9 pct，二线城市环比-5pct，一、二、三四线城市同比提升17、15、4 pct。分城市来看，去化率超6成城市为北京、成都、厦门、长沙、杭州，除了北京、杭州、成都为短期热度较高城市之外，厦门、长沙主要得益于网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势来看，1）上海、成都、杭州等热点城市9月去化率小幅回落，仍处4成以上高位波动；2）武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市9月去化率延续增势；3）南京、昆明、济南等9月去化率均不足2成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。
　　【土地市场】
　　9月整体土拍热度有所回落，一线城市土拍溢价率仍超10%。9月全国成交土地建面环比+19.5%，同比-9.1%；其中一、二、三线城市环比增速为28.9%、46.0%、15.1%，同比增速为-23.3%、7.8%、-22.8%。9月全国成交土地平均楼面价环比+40.6%，同比-6.0%；其中一、二、三线城市环比增速为39.3%、39.3%、41.5%，同比增速为-35.5%、-8.7%、4.5%。9月全国平均土地溢价率为3.3%，环比-0.8pct，同比-0.7pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为12.3%、1.3%、1.7%，一线城市环比-10.0pct，同比+2.3pct，二线城市环比-0.6pct，同比-1.0pct；三线城市环比+0.9pct，同比-1.9pct。
　　1-9月全国土地成交规模减少，但楼面均价上涨6%，整体“提质缩量”特征明显。1-9月全国成交土地规划总建面同比-6.6%；成交总价同比-0.9%；楼面均价同比+6.2%；平均溢价率6.8%，同比+3.1pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-14.6%、-0.3%、-11.1%；平均土地溢价率为13.4%、9.0%、2.5%，一、二线城市同比提升8.4、4.7pct，三线城市同比-0.7pct。
　　【房企】
　　房企销售：低基数影响下，百强房企9月权益销售同比增速转正。百强房企9月全口径销售额同比-2.4%（前值：-16.5%）；权益口径同比+0.3%（前值：-19.5%）。1-9月百强房企全口径销售金额2.49万亿元