核心观点
　　当前地产基本面如何？
　　8月，全国商品房销售面积、销售额累计同比下降5.44%和7.88%，销售累计同比降幅连续6个月扩大。去年924新政以来至今年5月，一线城市销售阶段性企稳回升，但6月后再度回落，量价齐跌。
　　回顾发债房企的半年报，现金流方面，上半年地方国企经营净现金流同比大幅改善，由净流出转为净流入。筹资活动方面，仅央企仍为净流入，地方国企和民企均为净流出。从有息债务变化来看，发债房企整体均有不同程度压降。
　　万科当前情况如何？
　　深铁集团全面接管万科后，万科持续获得其资金支持，截至目前，深铁向万科累计提供的借款已接近260亿元，帮助万科完成了大量债券偿还，顺利度过今年的偿债高峰。
　　短期看，万科在深铁集团支持下尚有一定缓冲空间。中长期看，仍需关注万科的资产处置和销售情况。万科2025年上半年末投资性房地产已用于抵质押及担保的余额已高达800亿元，可处置的资产越来越少。2025年1-8月权益口径销售额同比下滑35.8%，跌幅较大。
　　地产债怎么看？
　　截至9月26日，未违约的存量地产债规模为13715亿元，到期收益率普遍较高，2.2%以上占比55.0%，其中隐含评级AAA估值2.2%以上的存续地产债规模为1423亿元，整体估值在产业债中处于较高水平。
　　万科今年在股东支持下保刚兑，我们认为对于地方国有房企，仍然可以保持适度乐观，中短久期可以积极关注，中长期限由于利差保护较薄，当前参与时点一般。可适当参与流动性较好、短期限的相对高收益国企主体。
　　风险提示：数据统计或有遗漏，宏观经济表现超预期，信用风险事件发展超预期