核心观点
　　房价持续下行20年，这是世人对日本地产的直观评判。尤其2009年之后，日本人口进入绝对负增长，日本持续低通胀和低增长的印象深入人心。
　　但实际上日本地产走势比直观想象复杂得多。20年间日本房价并非一跌到底，真正去泡沫化伴随的地产大幅下行、股债风偏收缩，也就经历了3-4年。日本看似漫长的地产下行趋势并非波澜不惊，期间几经周期波动，股债随之翻涌变化。
　　回溯日本曾经来时路，我们将更加深刻理解人口、地产以及股债之间的关系。映射当下中国，我们不应该陷于人口趋势隐含的地产持续下行直觉。
　　应充分重视外部环境改善连带内需企稳，这一组合下，股债或将迎来新的定价逻辑——走出低通胀。
　　摘要
　　中国地产正在经历长期趋势转变，房地产牵引着资产定价锚。市场基于人口趋势做出一个直觉性担忧：总量人口在持续收缩，所以中国地产将持续下行。这一直觉性判断是否正确？
　　且不论中国未来人口趋势究竟走向何方，就论日本，2009年之后人口正式进入负增长，但实际上日本房地产价格在2012年迎来反弹。
　　日本地产趋势之外还有哪些因素被人们忽略？人口、地产之间到底是何关系，地产牵引的经济周期如何表现，最终映射得到怎样的股债表现？
　　风险分析
　　消费复苏的持续性仍存不确定性。今年以来，居民消费开始回暖，但恢复水平有限，未来延续低位震荡，还是能继续向常态化增速靠拢，仍需密切跟踪。消费如持续乏力，则经济回升动力受限。
　　地产行业能否继续改善仍存不确定性。本轮地产下行周期已经持续较长时间，当前出现短暂回暖趋势，但多类指标仍是负增长，未来能否保持回暖态势，仍需观察。
　　限于数据可得性存在统计不够完备的风险，存在模型失效导致的测算误差风险及数据统计误差风险。
　　欧美紧缩货币政策的影响或超预期，拖累全球经济增长和资产价格表现。
　　地缘政治冲突仍存不确定性，扰动全球经济增长前景和市场风险偏好。