本报告导读：
　　产业园区包含生产制造类园区和科创类园区两大类。本文基于该判断，综合考虑园区的基本特征，设计偏定性，有园区自身特点，且以评分作为主要模式的产业园区评估体系。
　　投资要点：
　　园区REITs是公募REITs市场的重要组成部分，对底层资产价值的合理评估是投资的重要支点。本文旨在搭建关于产业园区更优评估体系。产业园区作为我国实体经济发展的核心载体和产业升级的重要引擎，长久以来其发展历程与国家战略演进脉络深度契合。从2021年第一只园区REITs上市至今，园区REITs累积上市19只，总市值374亿元；涉及底层资产36处，均位于核心一二线城市。由于当前偏传统和通用指标的产业园估值体系存在一定价值刻画困难或研究盲区，我们尝试打造偏定性、有园区自身特点，且以评分作为主要模式的全新评估体系，用以追踪REITs底层资产的定期运营变化，并筛选出在中长期潜力上更优的园区REITs。
　　产业园区在根本上可以分为生产制造类园区和科创类园区两大类，前者强调品牌与复制性，后者强调创新与独特性。生产制造类园区核心在于由政策优势向品牌力和优质运营管理传导，具备强异地复制性，同时也要求园区能够实现与产业链的升级更迭同步发展。科创类园区核心价值在于创新竞争力形成，需要有形要素和无形要素的综合投入，具备强独特性。这一园区分类是本文评估体系的构建基础，且中长期看，我们更看好科创类园区的价值增长空间。
　　重塑价值判断，构建以7大类基础指标和2大类附加指标组成的评估体系。对产业园评估的本质是要回答“什么是好的产业园”以及“什么是现在可以买的产业园”，基于上述园区分类，并综合市场对产业园区的通用评估视角（传统视角和产业视角），我们设计新的评估体系，1）7大类基础指标包括区位、租户、大股东、结构性供需、市场定位、地方政策和股息率，核心关注园区客观条件和运营表现；2）2大类附加指标包括科技创新与成效贡献，核心关注园区科创属性与价值外溢。
　　园区评估结果每半年度更新一次，2025H1评估中科创属性突出的园区整体表现更优。2025H1综合评分TOP3的园区REITs分别为华夏金隅智造工场REIT、广发成都高投产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT。
　　风险提示：REITs评分体系部分指标依赖主观评定；评估数据存在一定滞后性。