盈利能力下降，减值侵蚀利润。根据公司中报，25年上半年板块房企实现营业收入1.21万亿元，同比下降15%，归母净亏损957亿元，较24年同期多亏354亿元，22年以来累计归母净亏损7535亿元。表内外盈利能力受损、减值规模侵蚀利润，叠加市场低景气营销费用上行，报表表现不佳。25年上半年板块房企扣税毛利率8.8%，同比下降1.1pct，投资净收益12.3亿元，同比下降85%，连续三年降幅超过50%，表内外盈利能力下降。25年上半年板块房企合计计提资产及信用减值712亿元，同比上升21%，占存货及长期股权投资规模比例则为0.9%，21年以来板块房企累计减值1.06万亿，考虑当前房价仍未实现企稳，减值压力仍然存在。
　　缩表仍在继续，总量持续出清。截至25年中期，板块房企总资产同比下降10.2%，总负债规模同比下降9.9%，归母净资产同比下降16.3%，其中受资产减值、化债不力等因素影响，出险房企归母净资产转负为531亿元，行业仍持续承压，资产折价、业绩亏损持续侵蚀归母净资产，总量持续出清。重点科目中货币资金、存货（含长股投）同比分别下降7.5%、13.7%，投资性房地产则增长3.6%，二赛道增长成持续经营房企重要发力点。25年中期有息负债同比下降3.5%，其中短期有息负债同比增长6.0%，短债占比提升，板块现金流安全性依然值得关注。具体企业的资产负债的半年度变化与拿地表现相关，拓展更积极的房企存货、负债及权益增幅更显著。25年上半年头部房企融资成本多数较24年实现进一步下降，多数公司融资成本降至4%以下。其中华润、招商、保利、中海、金茂五家央企融资成本降至3.0%以下。
　　红盘支撑销售，核心城市拿地市占率提升。销售层面，25年1-8月百强房企销售2.23万亿元，同比下降13.8%，降幅较24年收窄16pct，累计增速最高是金茂（同比+25.7%），越秀、华发也实现正增长，建发、滨江、保利置业、招蛇、绿城降幅在10%以内，红盘是规模和增速的保障。拿地方面，25年上半年13家房企拿地力度42%，较24年提升17pct，924新政后拿地力度提升，25H1权益补货力度最高是建发股份（130%），增量拓展，滨江（101%）、绿城（99%）、中海宏洋（96%），等量拓展，金茂、中海外、华润、蛇口权益补货约7成。14家房企25H1共在51城市进行拿地，其中三城北上杭占比59%，14家房企在核心5城（北上深杭成）的拿地市占率从24年的45%上升至25H1的57%，主要城市拿地市占率提升。开竣工方面，25H1样本房企新开工同比-31%，竣工同比-32%，跑输行业。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；未来融资环境收紧，信贷投放量减少；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。