本周观点：京沪深接力松绑，蓄力“金九银十”
　　9月5日深圳市优化楼市政策：①限购政策分区域精准优化，无社保可在罗湖等区购置2套住宅；②降低二套房贷款首付比和贷款利率，公积金可用于购房首付款。本次深圳限购松绑整体延续与沪京一致的逻辑（非全面取消限购，针对非核心区重点松绑），但本次深圳限购政策的调整针对核心区域亦有一定松绑（例如外地户籍可在罗湖等区购置2套住宅），整体来说深圳此次限购松绑力度大于沪京。随着北上深先后优化楼市政策，预计后续各地将根据市场表现，进一步加码政策，持续巩固“止跌回稳”态势，在此背景下楼市金九银十表现可期。
　　本周地产：A股与港股均跑输大盘
　　本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.48%和0.13%，分别跑输大盘0.67pct/跑输大盘1.23pct。本周地产信用债发行86.90亿元，净融资额-22.14亿元。截至2025年9月5日，地产信用债累计发行3075.73亿元，净融资额-274.87亿元，去年同期为-186.9亿元。
　　本周REITs指数涨跌幅为+0.36%
　　本周产权型REITs指数收于125.00点,涨跌幅为0.63%;本周特许经营权型REITs指数收于122.53点,涨跌幅为0.04%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数10.27pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏合肥高新REIT，涨跌幅为3.60%。本周REITs成交额为15.16亿元，环比-4.54%。本周REITs换手率为0.54%，环比-0.02pcts。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升
　　本周百城供应和成交建面环比+18.40%/-3.62%，溢价率+1.81%，一线供应和成交建面环比+9.01%/+31.15%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+23.66%/+2.70%，溢价率+2.99%,三四线供应和成交建面环比+16.13%/-8.13%，溢价率+0.74%。
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-38.26%/+4.60%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-38.26%/+4.60%，累计同比分别-15.80%/+6.92%。新房端，45城商品房共计成交34万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-26.61%、-11.35%、-56.30%。二手房端，14城二手商品房共计成交135万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+18.22%、+4.25%、+28.34%。
　　投资建议：北上深先后优化楼市政策，新一轮政策释放周期已开启，后续各地将根据新政表现进一步加码政策，持续巩固“止跌回稳”态势。标的方面建议关注：存量地产三方向，二手中介（我爱我家+贝壳）+商业地产（新城控股+华润万象生活）+物业（绿城服务），以及优质产品力开发商（中国金茂）。
　　风险提示：政策及法规落地不及预期；大众投资者接受程度不及预期