核心观点
　　9月5日深圳出台楼市新政，对住房限购政策、住房信贷政策进行调整。本次楼市新政，对非核心区域（除福田区、南山区、宝安区新安街道外的所有区域）限购进行了大力度放松，同时商贷利率不再区分首套房与二套房。从限购放松的力度对比，深圳此次新政力度大于8月出台新政的北京和上海。此次限购放松将有利于深圳全市商品房库存去化，尤其是非核心区域；房贷利率的优化，也将切实减轻二套房购房者的购房成本。下半年以来，深圳楼市成交的量价压力有所加大，参考北京和上海新政后的市场表现，此次新政有望为深圳楼市量价提供支撑，房地产市场止跌回稳态势有望持续巩固。
　　事件
　　9月5日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，对深圳的住房限购政策、住房信贷政策进行调整。
　　简评
　　深圳此次新政聚焦限购与房贷利率优化，力度大于北京与上海新政。本次深圳出台的楼市新政，对非核心区域（除福田区、南山区、宝安区新安街道外的所有区域）限购进行了大力度放松，同时商贷利率不再区分首套房与二套房。从限购放松的力度对比，深圳此次新政力度大于8月出台新政的北京和上海。
　　限购大力度放松，利于全市库存去化。本次限购优化后，深户或满1年社保/个税的居民在非核心区域购房不再限制套数，且取消了对单身购房者的额外限制（优化前家庭最多3套、单身最多2套）；非深户且社保/个税不满1年的居民可在非核心区购买2套（优化前限购1套）。此外，此次调整允许了企事业单位在满足条件后于核心区购房，并全面放开了企事业单位在非核心区域的限购。此次限购放松，有利于深圳全市的商品房库存去化，非核心区域更加受益。
　　商贷利率不再区分首套和二套，切实降低购房成本。此次调整前，深圳的二套房商贷利率为3.45%（五年期LPR-5BP），调整后二套利率将降低至与首套房相同的3.05%（五年期LPR-45BP），将切实降低二套房的购房成本。
　　新政有望推动楼市需求释放。深圳楼市成交热度近期有所下降，1-6月新房成交套数同比增长44.7%，7月转为同比下跌23.2%；1-6月二手房成交套数同比增长34.8%，7月增幅收窄至0.9%；7月底二手房价格指数较去年年底下降3.9%。8月8日北京发布楼市新政，随后三周的新房、二手房成交套数分别较新政前三周增长12.4%、12.4%；8月25日上海发布楼市新政，据凤凰网房产新政后售楼处和中介门店看房人数增加，8月30日单日1103套的二手成交量创近两个月的新高。此次深圳出台新政，也有望促进需求释放，对市场交易量价形成支撑。
　　核心城市楼市政策持续优化，看好房地产行业板块整体表现。看好优质商业地产公司以及布局核心城市的开发商及物业公司，重点推荐A股：新城控股、滨江集团、南都物业、建发股份、南京高科、保利发展，港股：华润万象生活、华润置地、中国金茂、绿城服务、滨江服务、贝壳-W、建发国际集团、绿城中国、越秀地产、龙湖集团等。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。
　　物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。