结转规模增长，运营业务稳健压舱，维持“买入”评级
　　龙湖集团发布2025年中期业绩，公司上半年结转规模增加，结转毛利率承压，但整体负债结构优化，运营和服务业务稳健增长。我们维持盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为68.7、72.6、76.4亿元，对应EPS分别为0.98、1.04、1.09元，当前股价对应PE估值分别为9.8、9.3、8.8倍，公司运营服务收入稳健增长，毛利率维持高位，看好后续盈利修复，维持“买入”评级。
　　结转毛利率承压，融资成本持续优化
　　公司2025上半年收入587.5亿元，同比+25.4%；其中地产开发收入454.8亿元，同比+34.7%；运营及服务132.7亿元，同比+1.3%，占比22.6%；归母净利润32.2亿元，同比-45.2%，核心归母净利润约13.8亿元；毛利率12.6%，同比-7.9pct，其中开发、运营、服务业务毛利率分别约为0.2%、77.7%、30.0%。截至上半年末公司有息负债1698亿元，较年初压降65亿元；剔预负债率56.1%，净负债率51.2%，现金短债比1.74倍，平均融资成本降至3.58%，同比-42BP；在手现金446.7亿元，派发中期每股派息0.07元人民币，股息约占归母净利润21.7%。
　　销售规模收缩，土地储备较为充裕
　　公司2025上半年销售金额350.1亿元，同比-31.5%；销售面积261.5万方，同比-28.5%。截至上半年末，公司已售未结转金额1059亿元，面积约854万方。公司上半年在上海、苏州、重庆、贵阳新增土储4宗，新增总建面24.9万方，权益拿地金额14.5亿元，其中长三角和西部区域面积分别占比52.2%、47.8%。截至上半年末，公司总土储2840万方，权益比74.4%。
　　运营业务稳健压舱，服务业务保持增长
　　公司2025上半年运营收入70.1亿元，同比+2.5%，其中商场收入占比78.5%；毛利率77.7%，同比+2.3pct。截至上半年末已开业商场面积943万方，租金收入同比+4.9%，整体出租率96.8%，与年初持平；冠寓开业12.7万间，出租率95.6%。公司上半年服务收入62.6亿元，同比+0.02%，毛利率30.0%；截至上半年末在管面积约4亿平。公司积极拓展代建业务，上半年新增代建852万方，代建销售额84亿元，智慧营造营收7.0亿元。
　　风险提示：销售回暖不及预期、可售货值下降、消费复苏不及预期。