公司2024年业绩符合预期：龙湖集团2024年营业收入为1274.7亿元，同比减少29.5%，主要由于开发业务收入同比大幅减少；运营业务和服务业务的收入分别同比增长4.5%和10.4%，营收占比分别为10.6%和10.3%，收入结构持续优化。公司的归母核心净利润为69.7亿元，同比减少38.6%，主要由于开发业务减值以及毛利率下降导致；末期每股派息0.1元，全年累计每股派息0.32元，同比减少41.8%。公司目前仍处于降杠杆的过程中，开发业务业绩倒退，但运营及服务业务能贡献稳定现金流和利润，确保公司维持一定的派息。
　　开发业务利润率承压：公司2024年毛利率和归母核心净利率分别为16.0%和5.5%，分别同比减少0.9和0.8个百分点，主要由于开发业务毛利率同比降低4.9个百分点。从毛利结构来看，开发业务、运营业务和服务业务的毛利占比分别为30.1%、49.6%和20.3%，随着运营及服务业务的毛利占比逐年提升，公司的利润率也有望止跌回稳。
　　销售规模和土储同步缩减：公司近年来不断减少拿地规模，2024年仅新增83万平米的土储，截至2024年底，公司总土地储备3312万平米，比2021年高峰时期降幅超过一半。公司2024年的合约销售金额为1011亿元，同比减少41.7%。2025年随着房地产市场的止跌回稳以及公司较为充足的货值，销售规模有望维持。
　　降杠杆路径清晰，融资成本新低：公司进一步压降负债，截至2024年底，公司有息负债总额为1763.2亿元，同比下降8.5%，净负债率同比下降4.2个百分点至51.7%。通过增加境内成本更低的负债，公司的平均融资成本同比降低0.24个百分点至4.0%。未来公司将继续减少有息负债，压降杠杆，财务安全性持续改善。
　　维持“增持”评级：公司仍然处于消化低效土地、减负债降杠杆过程中，开发业务仍然有一定压力，但公司的运营及服务业务已经走上正轨，能贡献稳定的现金流和利润，对公司的派息也有支撑，确保财务的安全性。我们预计公司2025/2026年的营业收入为1041/906亿元，归母核心净利润为44.1/56.8亿元，分别同比减少36.7%和增长28.6%，我们维持公司的“增持”评级。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。