营业收入承压，财务总体向好。2024年公司取得营业收入1274.7亿元，同比下降-29.5%，实现归母净利润104.0亿元，同比下降19.1%，剔除公平值变动等影响后核心归母净利润同比下降38.6%至69.7亿元。财务总体稳定向好，2024年期末综合借贷1763.2亿元，同比下降8.5%，平均借贷成本为年利率4.0%，在手现金494.2亿元。公司净负债率同比下降4.2个百分点至51.7%，同时债务结构优化，平均贷款年限为10.27年。一年内到期债务为302.4亿元，占总债务比例为17.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比1.03。
　　聚焦核心区域，土储资源充足。2024年公司开发业务实现收入1007.7亿元，交付物业总建筑面积为761.9万平，结算毛利率为6.1%。合同销售额为1011.2亿元，对应销售面积712.4万平方米，期末已售未结金额1282亿元，面积约为1000万平。公司布局聚焦核心区域，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别占比28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%。公司土储充足，2024年新增收购土地储备总建筑面积为83万平，权益面积39万平。期末土储合计3312万平，权益面积2426万平，平均成本为每平方米4304元，环渤海、西部、华中、长三角及华南地区土地储备面积占比分别为34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9%。
　　经营性业务稳健，出租率维持高位。2024年公司运营业务实现租金收入同比增长4.5%至135.2亿元，其中商场、租赁住房和其他分别占比8.8%、19.6%和1.6%。2024年期末已开业商场建筑面积930万平，含车位共1243万平，整体出租率为96.8%。目前在建投资物业项目14个，其中预计8个项目于2025年内开业，总建筑面积102.8万平方米。租赁住房方面，冠寓已开业12.4万间，整体出租率95.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.6%。此外服务业务实现收入131.9亿元，同比增长10.4%，期末物业在管面积4.1亿平。服务业务毛利率为31.4%，较上年增长0.4pp。
　　盈利预测与评级：预计公司2025-2027年EPS分别为1.02/1.04/1.04元，考虑公司经营性业务增长稳健，拥有众多优质商业资产，可贡献稳健现金流，维持“持有”评级。
　　风险提示：销售或不及预期，利润率或不及预期，商业拓展或不及预期。