24年核心净利润同比-39%、符合预期，运营及服务毛利贡献占比提升至70%。据公告，24年公司营业收入1,275亿元，同比-29.5%；归母净利润104亿元，同比-19.1%；核心净利润69.7亿元，同比-38.6%、符合预期；每股基本收益1.58元，同比-23.7%。分业务看，地产结算收入1,008亿元，同比-35%；运营及服务收入267亿元，同比+7.3%，并且毛利额占比提升至70%。毛利率、归母净利率、核心净利率分别为16.0%、8.2%、5.5%，同比分别-0.9pct、+1.0pct、-0.8pct；地产结算毛利率6.1%，同比-4.9pct；三费费率为6.9%，同比+0.9pct，其中销售费率、管理费率分别同比+0.4pct、+0.5pct；IP公允价值变动47.6亿元，同比+136.5%；合同负债918亿元，同比-10.6%，覆盖24年地产结算收入0.91倍。此外，24年拟派发末期每股股息0.1元，加上中期股息后对应全年每股股息0.32元，分红比例占比核心净利润30%，对应股息率（2025/3/28收盘价）3.4%。
　　24年销售额1,011亿元、同比-42%，拿地/销售金额比11%、聚焦核心城市。公司公告，24年销售金额1,011亿元，同比-41.7%；销售面积712万平，同比-34.0%；销售均价1.4万元/平，同比-11.7%。24年公司拿地总体谨慎，累计获取9幅地块，拿地金额115亿元，同比-69%，权益比例45%；拿地面积83万平，同比-78%；拿地均价1.39万元/平，同比+40%；拿地/销售金额比11%，拿地/销售面积比12%，拿地/销售均价比98%，拿地重心回到上海、北京等核心城市。24年末，公司总土储3,312万平，权益比73%，其中一二线货值占比69%；平均土储成本4,304元/平，占比同期销售均价30%。
　　商场、长租、物管等业务稳健增长，多元化业务收入267亿元、同比+7%。24年公司IP收入135亿元，同比+4.5%；毛利率75%，同比-0.8pct。1）商场方面，24年末公司已开业89座（其中轻资产14座），位于23个城市；出租率96.8%，同比+0.6pct、较24H1末环比+0.8pct；GRA930万平，同比+16.8%；24年新开业11座，其中轻资产4座。24年实现租金110亿元，同比+6.8%，同店同比+0.3%；商场销售额730亿元，同比+16%，同店同比+7%；日均客流320万人次，同比+25%，同店同比+6%；25年预计新开业11座（其中轻资产3座），25年末预计累计开业100座，GRA1,046万平、同比+12.4%。2）租赁住宅方面，冠寓已开业12.4万间、同比+0.8%，整体出租率95.3%、同比-0.2pct、较24H1末环比-0.3pct，其中开业超六个月的项目出租率为95.6%、同比-0.8pct；租金26.5亿元，同比+4.0%。3）物管方面，24年龙湖智创营收132亿元，同比+10.4%；在管面积4.1亿平，同比+14%；毛利率31.4%，同比+0.8pct。综上，公司经营性服务收入267亿元，同比+7.3%。
　　三道红线稳居绿档，公开债压力逐步减轻。24年末，据公告，公司处于三条红线绿档，剔预负债率57.2%，净负债率51.7%，剔除受限制现金后现金短债比1.03倍；融资成本低至4.0%、同比-24BP；有息负债账期长达10.3年，处于行业前列。公司24年末有息负债1,763亿元，同比-8.5%，其中经营物业贷余额773亿元，同比+63%。公司存量公开债敞口263亿元，其中境内债148亿元，其中信用债90亿元，25-26年分别到期72亿元（其中信用37亿元）、59亿元（其中信用36亿元）；境外美元信用债115亿元（按照汇率7.2折算为人民币），2027-2032陆续到期。
　　投资分析意见：业绩下行，多元稳增，利润结构优化，维持“买入”评级。龙湖集团近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行。考虑到地产销售及利润率承压，但公司运营及服务将稳定贡献一定业绩，我们下调公司25-26年业绩预测分别为60/60亿元（原119/121亿元），并引入27年为60亿元，主要下调了公司营业收入增速和地产结算毛利率，现价对应25年PE为11X，大幅低于同类型房企新城控股的25年PE35X；考虑到公司地产结算毛利率已在底部区域，减值计提也已经逐步推进，并且多元业务仍然稳步增长、能够贡献业绩压舱石，我们依然看好公司的长期发展，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，消费复苏不及预期等