投资要点：
　　推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　确定性的刚性支出减少、确定性的行业信用风险下降，确立无风险时代。上半年，地产开发投资额同比减少11.2%，仅4.7万亿元，若保持这个减少幅度，全年将不足9万亿元的刚性支出，而且，这还是在因为“好房子”标准带来的拿地超预期的情况下完成的。那么，实际的支出下降更明显，竣工面积增速（-14.8%）可以作为参考。需要注意的是，地产投资下降并不意味着投资失速，相反，这代表的是信用风险的下降，而在实物开支方面，则有城市更新做对冲，预计全年城市更新的进展将提速，对冲地产开支的减少。展望下半年，在不考虑拿地的情况下，仅以刚性支出来看，地产的支出压力将进一步下降，全行业进入确定性的无风险时代。
　　销售不继续恶化是前提假设，6月有走差迹象，但考虑到需求侧政策仍然有发力空间，预计全年仍然是个位数的缓幅下降。相比于房企侧，需求侧是今年的政策发力点，目的是止跌回稳，同时，政策空间也更大，例如当前按揭贷款利率仍然有下调的空间。然而需要注意的是，尽管上半年销售金额同比只下降了5.5%，但有两点仍然值得跟踪：1）上半年销售金额为4.4万亿元，小于投资的4.7万亿元，尽管投资有确定性下降的趋势，但销售的不确定性也是存在的；2）6月单月销售金额同比下滑幅度有所走阔，达到了11.5%，那么，在需求侧政策为行业主要发力点的角度来看，有必要跟踪接下来针对需求侧的政策出台。
　　既然风险有系统性的下降，对未来的相信可以进一步提高。尽管在2024年9月，已经确立了这一轮的风险兜底、进而拉长展望年限，我们也给出了其具体措施包括发行专项债用于置换和收储等，这样的拉长期限、降低利率的措施从DCF角度能够系统性的提估值，但在实际表现来看，这是循序渐进的。回顾上半年行业的数据，基本确立的风险下降，对未来的相信程度可以进一步提高，那么，对于一些行业的新变化，应该给予更大的重视。
　　风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。