核心观点
　　【新房成交】
　　5月新房成交面积环比增长，同比降幅收窄。5月40城新房成交面积环比+12.4%，同比-3.2%，同比降幅收窄5.6pct。1-5月累计同比+1.1%。预判6月，在年中冲刺销售以及供应提质的带动下，我们预计新房成交环比或将出现正增长，但同比难出现很大改善。
　　从各能级城市来看，5月一线城市新房成交面积同环比均正增长，二、三四线城市环比正增长，但同比均负增长。1）一线城市：5月新房成交面积环比+14.9%，同比+10.7%，同比由负转正，同比增速提升22.6pct。具体来看，仅深圳同环比均下降。5月北京新房成交面积同比+22%、环比+1%；上海同比+1%、环比+15%；广州同比+22%、环比+41%；深圳同比-7%、环比-22%。从累计来看，1-5月一线城市新房成交面积同比+5.0%。2）二线城市：5月新房成交面积环比+6.6%，同比-6.5%，同比降幅扩大4.0pct。5月环比增长的有南宁、杭州、武汉、青岛、苏州，其余均环比负增长；同比仅南宁、武汉正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-5月二线城市新房成交面积同比+2.1%。3）三四线城市：5月新房成交面积环比+22.4%，同比-10.9%，同比降幅收窄6.9pct。从累计来看，1-5月三四线城市新房成交面积同比-5.2%。
　　【二手房成交】
　　5月二手房成交面积环比下降，同比涨幅收窄，成交动能转弱。5月18城二手房成交面积环比-15.9%，同比+3.6%，同比涨幅收窄8.7pct，成交动能转弱。1-5月累计同比+19.1%。
　　从各城市能级来看，5月各能级城市二手房成交面积环比均负增长，一、二线城市同比涨幅均收窄、三四线城市同比由正转负。5月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-10.6%、-16.9%、-18.6%，同比增速分别为17.2%、2.1%、-18.6%，一、二线城市同比涨幅分别收窄10.2、4.8pct，三四线城市同比增速下降19.6pct；1-5月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为71.3%、16.3%、-0.5%。具体而言，一线城市中，5月北京和深圳二手房成交面积同比分别增长17%和19%，环比分别下降8%和17%。二线城市中，南宁环比增长5%，其余城市环比出现负增长，南京同比增长5%，苏州同比增长4%，厦门同比增长2%，其余城市同比均负增长。
　　【新房库存与去化】
　　库存与去化：库存规模与去化周期环比略有上升。截至5月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+0.1%，同比-17.3%；整体去化周期为15.6个月，环比+1.5个月，同比-4.5个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：根据克而瑞，重点城市5月平均开盘去化率为39%，环比+1pct，同比+10pct，4、5月开盘去化率较Q1（41%）下滑，但仍明显好于2024年全年平均水平（29%），与2023年平均水平（39%）基本持平。5月一、二、三四线城市平均开盘去化率分别为36%、45%、21%，一、二线城市环比分别提升2、1pct，三四线城市环比持平，一、二、三四线城市同比分别提升11、11、3pct。具体来看，去化率超6成城市仅有厦门、成都、长沙、重庆，其中厦门、重庆主要得益于个别网红盘入市带动市场热度持增。从变化趋势来看，环比跌多涨少而同比涨多跌少：1）一线城市中深圳单月去化率同环比持增；2）郑州、苏州环比下降20pct，不过仍好于去年同期水平；3）昆明、青岛、济南、常州、嘉兴等弱二三线城市5月去化率均不足2成且环比持降，市场仍延续低迷走势。
　　【土地市场】
　　5月土地市场成交规模同比持续缩量；土拍市场热度环比有所回落，不过仍然好于去年同期。5月全国成交土地建面环比+9.8%，同比-2.7%；其中一、二、三线城市环比增速为41.8%、12.8%、7.6%，同比增速为70.3%、16.9%、-20.9%。5月全国成交土地平均楼面价环比-28.8%，同比+0.8%；其中一、二、三线城市环比增速为-39.1%、-49.1%、-5.3%，同比增速为-40.4%、12.8%、0.2%。5月全国平均溢价率为4.6%，环比下降3.6pct，4、5月土拍溢价率已经连续两个月下滑，不过仍然好于去年同期，溢价率同比仍有2.3pct的提升。一、二、三线城市平均溢价率分别为6.4%、6.6%、2.8%，一线城市环比+0.7pct，同比+3.3pct；二线城市环比-6.8pct，同比+4.9pct；三线城市环比-2.3pct，同比+0.5pct。
　　1-5月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过10%，整体“提质缩量”特征明显。1-5月全国成交土地规划总建面同比-7.6%；成交总价同比+4.2%；楼面均价同比+12.7%；平均溢价率8.3%，同比+4.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-10.0%、-0.4%、-13.5%；平均土地溢价率为12.0%、13.1%、2.9%，一、二线城市同比分别提升7.4、9.0pct，三线城市同比-0.1pct。
　　【房企】
　　房企销售：百强房企5月全口径销售同比降幅扩大。百强房企5月全口径销售额同比-11.1%（前值：-9.3%），环比+3.3%；1-5月累计同比-8.4%。虽然百强房企销售同比降幅扩大，但5月CR20销售同比降幅收窄，CR5、CR10、CR20全口径销售额同比增速分别为-10.5%、-8.8%、-8.6%，同比降幅分别收窄了9.9、7.9、5.8pct。TOP20房企中，5月销售