事件：
　　 5月31日，克而瑞发布2025年5月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额285亿元，中海、华润单月销售额分别为238、184亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期207亿元下降至184亿元。5月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期持平，对比2023年同期减少5家。
　　点评：
　　5月房企销售额单月同比-14%/累计同比-15%，分别较前值+9pct/+1pct，销售热度低位略有回升。根据克而瑞数据，2025年5月，50家房企单月销售金额2,265亿元，同比-14.2%、较前值+9.3pct；销售面积为1,136万方，同比-26.5%、较前值-0.4pct。2025年1-5月累计销售金额9,794亿元，同比-15.2%、较前值+0.9pct；销售面积5,052万方，同比-23.4%、较前值-1.4pct。24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅出现显著收窄，25年以来销售出现反复，2月改善后3-4月边际回落，5月热度低位改善。5月20日，国新办举行新闻发布会，住建部等五部门表示将持续推进城市更新；央行公布5年期以上LPR3.5%，较上月下调10个基点。目前国内销售市场结构性分化仍然明显，一二线城市好于三四线，并且我们维持认为后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”的格局，我们依然看好布局核心城市的优质房企的销售表现。
　　 5月单月销售：保利、中海、华润排名前三，5月房企销售有所分化、优质房企同比增长明显。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利285亿（YOY-19%）、中海238亿（YOY+21%）、华润184亿（YOY-11%）、招蛇173亿（YOY9%）、绿城171亿（YOY+6%）、建发房产133亿（YOY-2%）、金茂124亿（YOY+72%）、万科111亿（YOY-52%）、滨江101亿（YOY+30%）、越秀96亿（YOY-5%）、华发76亿（YOY37%）、龙湖64亿（YOY-27%）、融创48亿（YOY+111%）、碧桂园38亿（YOY-27%）、金地31亿（YOY-52%）、世茂21亿（YOY-27%）、新城20亿（YOY-52%）、旭辉18亿（YOY-48%）、阳光城18亿（YOY-19%）、中南3亿（YOY-79%）等。主流企业中销售同比排名靠前的房企为：融创+111%、金茂+72%、滨江+30%、中海+21%、绿城+6%、建发房产-2%、越秀-5%、招蛇-9%、华润-11%等，显著好于行业。
　　 1-5月累计销售：保利、中海、华润排名前三，前5月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利1161亿（YOY-12%）、中海904亿（YOY-11%）、华润869亿（YOY-6%）、招蛇671亿（YOY-14%）、绿城653亿（YOY-4%）、万科570亿（YOY-44%）、建发房产561亿（YOY+3%）、越秀507亿（ YOY+26% ）、滨江434亿（ YOY+0% ）、华发433亿（ YOY+21% ）、金茂378亿（YOY+21%）、龙湖284亿（YOY-31%）、碧桂园170亿（YOY-39%）、融创160亿（YOY35%）、金地141亿（YOY-52%）、世茂112亿（YOY-19%）、旭辉89亿（YOY-49%）、新城88亿（YOY-55%）、阳光城72亿（YOY+3%）、中南19亿（YOY-76%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+26%、金茂+21%、华发+21%、阳光城+3%、建发房产+3%、滨江+0%、绿城-4%、华润-6%等，显著好于行业。
　　投资分析意见：新房销售热度低位回升，止跌回稳仍是政策主基调，维持“看好”评级。我们认为去年9月底“止跌回稳”仍是目前的政策主基调，稳房价对于房地产和消费都至关重要，近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策支持力度也将进一步发力，包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，此外预计政府将逐步推进房地产新发展模式，并预计政府将进一步加大好房子支持力度，而预计现房销售将采用渐进方式推进，从而行业竞争格局将进一步优化，产品力房企的优势将进一步强化。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。
　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。