投资要点：
　　过去一周REITs市场整体持续下跌，中证REITs全收益指数6连跌收于1058.94。2025年4月17日中证REITs指数突破年内新高后回落，过去一周指数延续下行趋势，最低点来到1056.79，对应周度跌幅在1.63%，25日尾盘指数上扬，最终定格在1058.94，对应周度跌幅在1.43%，为2025年以来第二大周度跌幅。
　　本次下跌主因季报公布后部分项目经营表现不及预期，项目估值参数与估值模型迎来重塑的同时，整体行情弱化也导致止盈情绪反复。过去一周各REITs陆续披露一季度报，从底层资产经营表现来看，部分强周期板块项目表现不佳，量价格局已显现出由“以价换量”向“量价齐跌”过渡的趋势，估值参数与估值模型迎来重塑配合投资者调仓，资金往经营表现更稳健的项目集中，体现为过去一周强周期板块内项目行情分化显著。
　　分母端下行，估值对分子端边际变化更为敏感，维持对经营稳健核心资产的配置建议。2025年以来REITs项目分派率持续压降的背后，隐含着投资者对REITs项目类固收属性的认可，但我们在《关注REITs行情独立性》中强调，相较于债而言，需关注REITs分子端下行风险与市场冲击下的流动性风险，而分母端的下行意味着REIT项目估值将对分子端变动更敏感。后续来看，伴随着REITs市场分派率中枢整体下行，经营及分红预期稳健的项目仍是核心资产，当前回调压力下可适机配置。
　　过去一周REITs指数整体下行，特许经营权类REITs表现较好。具体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）分别变化-1.83%和-1.43%，产权类REITs和特许经营权类REITs分别变化-1.24%和-0.55%。从底层资产来看，过去一周仓储类和交通类REITs表现较好，能源和产业园REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：仓储（0.91%）、交通（0.03%）、消费（0.01%）、市政环保（-0.80%）、保障房（-1.75%）、能源（-2.62%）、产业园（-2.98%）。
　　风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。