顺丰控股首只仓储物流REIT产品
　　南方顺丰仓储物流REIT由顺丰控股发起，为公司首只REIT产品。基金管理团队经验丰富，在物流地产行业研究深入。基金定位于深耕中国内地本土市场，投资中国内地长三角、长江中下游航运中心等地区以及国内机场空侧的仓储物流资产。底层资产为顺丰控股子公司持有的部分物流产业园项目，具体包括顺丰航空地产公司、武汉丰泰、合肥丰泰分别持有的深圳项目、武汉项目、合肥项目，其中设有分拨中心、高标仓等，提供转运服务与仓储服务。
　　仓储物流市场发展空间广阔，龙头企业综合优势强
　　我国物流市场仍处于发展阶段，仓储物流设施有较大提升和扩张空间。中国是世界上最大的物流市场，2024年规模已突破360万亿。近年来，直播电商模式的兴起催生大量物流服务需求，为独立第三方物流服务商创造了新的发展机遇。当下，我国仓储物流设施整体呈现总量庞大但人均不足的特点，行业发展前景与空间仍然广阔。
　　发起人为中国供应链企业龙头，仓储物流产业园具备综合服务能力。仓库主要功能分为仓储租赁和仓配一体化两大类，南方顺丰物流REIT发起人顺丰控股属于仓配一体化龙头企业，业绩表现亮眼;顺丰自营仓储物流园具备三大核心特点:直营模式、综合物流能力以及独立第三方定位，因而具有独特优势，是适配多样化场景需求的综合物流。
　　项目地处运输网络枢纽，运行情况稳健
　　从项目区位看，项目地处运输网络枢纽，区位优势显著。三个基础设施项目分别坐落于深圳、武汉、合肥三个关键物流枢纽城市，地区经济发展稳健的同时物流市场表现良好。截至2024年9月30日，顺丰控股除三个项目外，在基础设施项目所在市级区域内不再持有其他具有分拨功能的物流园。
　　从项目运行看，整体出租率稳居高位,租户关联度强。出租率逐期攀升，核心业态分拨中心出租率接近100%，且园区内租金单价呈现上行态势，整体高于市场水平。就租户结构而言，关联方企业占比高，而由于项目在顺丰物流网络中的稀缺性,关联方租户具有较强的稳定性,项目租约集中到期时间为2026年及2027年，主要为分拨中心到期。
　　从财务状况看，项目财务状况稳定向好，盈利能力不断提升。项目经营稳定向好,租赁收入为主要收入来源，2021-23年营收复合增长率达到30.8%，收入稳步提升;毛利率随着营收增长整体在高位较稳定，2021-2024Q3均稳定在64%以上,而净利率从-3.16%大幅.上涨至31.78%，上升曲线陡峭，整体来看项目盈利能力在不断.上升。
　　底层资产优质，投资价值凸显
　　与已上市可比产品相较，南方顺丰物流REIT底层资产优质，展现出较强的竞争力;
　　预计项目未来可供分配金额将稳步提升，分红前景可期。2024年10-12月南方顺丰物流REIT项目预测可供分配金额为3679.62万元(换算全年为14718.48万元)，2025年全年预测可供分配金额小幅增长至14996.84万元，整体现金流资金预期充裕，可供分配金额预期稳定增长。2024年四季度预期年化现金分派率为4.68%，2025年预期年化现金分派率较上期增长0.12个百分点至4.80%,相较于可比项目，南方顺丰物流REIT的现金分派率位于合理区间且稳步提升。
　　仓储物流类REITs价格走势与市场指数趋同，预期缓步走强，前景可期。三只可比REITs产品自上市以来较基准指数中证REITs指数波动相对更大但整体趋势一致，相关性高达90%以上，说明仓储物流类REITs的整体涨跌走势与市场指数整体一致，同样受到宏观基本面影响较大。2024年以来REITs政策加力支持及整体宏观环境的修复将带动仓储物流类REITs市场表现逐步强势。
　　因此，南方顺丰物流REIT为顺丰首只REIT产品，后续随着政策面对REITS的支持加大、市场加速扩容，以及基本面环境的逐步改善带动行业定价提升,预计能够具备可持续增长潜力。
　　风险提示
　　1.底层资产到期不续约/部分项目空置率较高的风险
　　2.项目区域仓储物流需求变化及地区性经济波动影响行业发展的风险
　　3.基金招募说明书预测的可供分配金额及分红不及预期的风险