2024年10月12日，国新办发布会提及“允许专项债券用于土地储备”，土储专项债自2019年9月国常会被叫停以来，时隔五年重启发行。土储专项债缘何被叫停，又为何重启，土地市场下行背景下能带来怎样的增量支持，本文尝试分析：
　　2001年我国土储制度正式确立以来，土储资金来源经历了几轮变革：1）2001-2015年，土储贷款是土地储备的主要来源；2）2015年以来，地方政府债务管控规范化背景下，土储贷款被叫停；3）2017年土储专项债正式启动，2017年-2019年间密集发行，成为土储资金的重要来源；2019年9月-2024年10月，土储专项债被叫停发行；4）2024年9月，房地产承压、城投托底压力上升背景下，2024年10月12日国新办新闻发布会提及“允许专项债券用于土地储备”，土储专项债正式重启。
　　本轮土地储备专项债的核心特征：
　　1）收储对象与之前的土储专项债有明显区别：主要包括“企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地”，同时“2024年11月7日以后供应的土地不列入存量闲置土地范围”。
　　2）一季度发行节奏偏慢：截至2025年4月17日，共有广东、四川、湖南、北京四个区域发行涉及存量土地收储的专项债券，发行债券只数为9只，发行规模为850.97亿元，其中涉及土地储备金额516.74亿元。发行进度缓慢原因：1）土储专项债细则落地不久，各地上报土地需要一定流程；2）一季度置换隐债专项债的密集发行挤压了一定发债空间。
　　3）当前共13个区域公告拟收储土地，拟收储总规模为1387.2亿元，拟收储土地宗数为952宗，以此为样本分析土储特征：1）收储土地的使用人多为城投/城投子公司；2）土地性质以综合/住宅/商办为主，综合用地占比最高；3）土地出让时间多为2021年以后，2022年为高峰；4）土地平均拿地折扣率约12%，针对民企折扣率较高。
　　土储专项债后续展望：
　　1)本轮土储以清理存量为目的，或与2024-2028年每年8000亿元的“特殊新增专项债”存在部分定位重合。分情形计算，2025年土储专项债规模或在5200亿-1.08万亿元：
　　2）从前述分析来看，本次土储专项债短期收储的主要对象集中于城投/城投子公司，化债持续推进背景下，土储专项债的发行可有力缓解城投还本付息压力。按照：1）土储专项债发行的估算中间值（5200+10800）/2=8000亿；2）城投/城投子公司存量土地收储比例（约50%）；3）地方政府债利率与相应估算的当前城投融资成本（1.65%与4.50%）进行测算，若土储专项债在2025-2028年持续发行，可压降利息支出约912亿元，且有力缓解城投还本付息压力，助力城投平台完成转型过渡期。
　　风险提示：土地收储可能存在大幅折价风险；基准利率波动率较高背景下，地方债发债成本波动风险，数据提取或测算可能存在一定误差。