利率保持高位，抵押贷款购买指数和再融资指数持续下滑：6月起美国30年抵押贷款固定利率微幅下降，截至2024年7月18日，美国30年抵押贷款固定利率为6.77%，较5月30日略降。截至2024年7月12日，抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数分别为140.4和613.0，较5月末小幅增长。
　　6月二手房市场供需格局边际变化：从供给端来看，截至2024年6月，美国二手房库存量为132万套，同比增长23.4%，环比增长3.1%；美国二手房新增挂牌量为42.1万套，同比增长6.3%，环比下降2.57%。从需求端来看，2024年6月美国二手房销量季调折年数为389万套，同环比均下滑5.4%且降幅扩大。高利率环境下，需求持续减弱。从价格来看，2024年6月美国二手房价格中位数为42.69万美元/套，同比增长4.1%，环比增长1.8%，增速较5月略有放缓；但从微观层面来看，6月Zillow平台降价房源比例为24.5%，为2018年以来同期最高水平，随着需求减弱，供给端若能持续增加，未来价格增速有望放缓。
　　6月新房销售连续第二个月同比下滑：从供给端来看，截至2024年6月，新房待售库存量（季调）为47.6万套，同比增长11.2%，达到2009年以来高点；美国新房待售库存可供销售月数（季调）约9.3个月，较5月略有拉长；美国住房市场指数进一步回落至43，市场信心趋弱。从需求端来看，2024年6月，新房销售季调折年数为61.7万套，同比下滑7.4%，环比略降0.6%。6月通胀放缓，未来降息预期较强，买家处于观望状态，新房销售表现相对持平。从价格来看，2024年6月美国新房价格中位数为41.73万美元/套，同比下降0.1%；新房价格中位数比二手房价格中位数低2.2%，新房二手房价格延续倒挂趋势且倒挂幅度接近2021年6月水平。根据NAHB统计，6月有29%的开发商降价以刺激销售，该比例为2024年1月以来最高比例，销售优惠措施的使用率从5月份的59%上升到6月份的62%。从开工来看，6月实际新房开工量为135.3万套，环比增长3.0%；其中单户住宅开工量环比下降2.2%至98万套，开工节奏放缓。
　　我们的观点：由于美国通胀放缓，未来几个月内降息预期加强，购房者处于观望状态，6月新房、二手房销售连续同比下滑，供给端新房、二手房库存均呈增长趋势。购房需求能否被释放取决于利率能否向下松动，目前新房二手房价格出现倒挂，且开发商能够提供利率优惠，预计新房房屋销售仍能保持稳健。
　　风险提示：美联储降息进度不及预期，美国房价降幅超预期。