周度观点
　　行业仍在寻找新均衡，今年前几月下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅将逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆的概率明显提高，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察基本面现实的改善进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数+0.85%，相对沪深300的超额收益为+1.73%，行业排名相对靠前（3/32）；年初至今长江房地产指数-19.75%，相对沪深300的超额收益为-19.75%，行业排名相对靠后（26/32）。行业仍在调整中，尽管“稳地产”在实操层面继续落地，但政策的力度和边际效果相对有限，本周房地产板块低位回调，开发类有一定涨幅，物管类和收租类有涨有跌。
　　政策：深圳下调存量公贷利率，住房按揭贷款执行封顶放款；重点城市进一步优化购房政策。
　　地方：深圳存量个人住房公积金贷款7月1日起执行下调后利率，5月18日前已发放和申请但未发放的个人住房公积金贷款将按照新的利率执行；深圳地区多家商业银行宣布，个人住房按揭贷款的放款条件将进行调整，要求贷款必须在住房主体结构封顶后才能进行，政策的目标仍是防风险和保交付，封顶放款将对开发商现金流回笼造成一定拖累。佛山优化购房政策，挂牌出售或出租的商品住房将不计入家庭住房套数。石家庄优化公积金购房政策。
　　销售：政策优化及基数效应下，本周样本城市新房及二手备案同比进一步边际改善。
　　政策优化及基数效应下，新房及二手备案边际改善。本周40城新房成交面积四周滚动同比18.1%（降幅较上周收敛8.7pct），年初至今累计同比-37.7%；20城二手成交面积四周滚动同比+17.8%（较上周提升5.8pct），年初至今累计同比-10.8%；6月40城新房成交面积当月同比-23.2%（降幅较5月收敛15.2pct），20城二手成交面积当月同比+6.6%（由负转正，较5月提高15.2pct），12城新房及二手合计成交面积当月同比-14.3%（降幅较5月收敛9.5pct）。
　　当周热点：周期已行至何处？
　　销量维度，预计今年一手住宅在8亿平左右，较高点累计跌幅接近50%，已接近偏保守假设下的中枢区间，意味着快速下降阶段已经过去，下半年降幅将显著收敛，甚至部分月份同比可能落在正负零附近；只是仍难言趋势性改善，因为量和价、供和需，以及地产与大环境等环节依然没有实现正反馈；此外，一手和二手跷跷板效应下，二者加总才能更准确的锚定周期位置，预计今年总量仍处于13.5-14亿平之间，接近2014年水平，尚未明显超跌。房价维度，超长期房价锚定房租，超长期房租锚定通胀；住房在底层逻辑上无非两种属性，一是耐消品，二是投资品，前者的中枢是收入，后者的中枢是房租；2015年之前，大城市的房价并未明显脱离收入和房租，但2015年之后有明显变化，房价与收入和房租的裂口快速扩张，全国平均而言于2021年中达到高点，截至目前已调整三年左右，过去累积的超涨成分消化过半，不出意外的情况下，按照目前的调整速度，房价有可能在未来1-2年内将过往的超涨充分消化。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期