北京上海深圳6月二手房成交量能均有所扩大，其中上海、北京成交套数创年内新高。上海6月二手房成交套数为26376套，环比增长44%，超过年初小阳春创年内新高，主要是5月调整的购房政策有一定效果。北京6月二手房住宅成交套数为14987套，环比增长12%，也创下年内新高，北京购房政策调整是在6月下旬，政策的效果或在7月逐步显现。深圳6月二手房住宅成交套数为4249套，环比增长2%，深圳此前在2月领先北京、上海调整限购政策（社保年限要求松动），因此成交端在今年3月开始便有所反应，并在5月后继续调整优化政策，近几个月成交持续保持在较高的水平。我们认为北京新政效果，以及一线城市持续性仍有待进一步跟踪观察。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.8%，领先沪深300指数1.70个百分点，在31个申万一级行业排名第6名。
　　新房：本周新房单周成交同比转正，为年内首次，其中一线城市弹性明显更高，同比+40.8%。在2023年下半年基数偏低的情形下，我们预计今年下半年单周同比有望在部分时间段转正。本周30个城市新房成交面积为277.1万平方米，环比下降26.9%，同比提升21.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为81.3万方，环比-8.4%，同比40.8%；样本二线城市为142.8万方，环比-11.4%，同比12.8%；样本三线城市为53.1万方，环比-58.9%，同比21.1%。
　　二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计131.2万方，环比下降7.3%，同比增长34.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为49.1万方，环比3.4%；样本二线城市为56.2万方，环比-14.4%；样本三线城市为25.9万方，环比-8.7%。
　　信用债：本周（7.1-7.7）共发行房企信用债4只，环比减少6只；发行规模共计12.67亿元，环比减少60.14亿元，总偿还量55.97亿元，环比减少5.81亿元，净融资额为-43.3亿元，环比减少54.33亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（52.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般私募债（52.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（52.6%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。