6月二手房成交面积同比转正，新房销售降幅收窄
　　30个大中城市6月商品房成交面积同比-20%、环比+23%，同比降幅收窄18pct。累计来看，1-6月商品房成交面积同比-37%，降幅较1-5月收窄3.5pct。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市6月商品房成交面积同比分别为-13.1%（前值-31.8%）、-27.7%（前值-43.3%）和-6.4%（前值-29.2%），环比分别+38.2%、+14.4%、+26.8%；1-6月累计同比分别为-31.4%、-40%和-37.6%。从成交面积绝对值看，30大中城市6月成交面积仍处于2020年以来同期的最低水平，较2020年高点下降约50%，新房需求仍然较弱。
　　从二手房成交看，我们监测的14个城市6月二手房成交面积同比+5.6%（前值-7%）、环比-2.4%，同比自今年以来首度转正；累计来看，1-6月二手房成交面积同比-12.1%，降幅较1-5月收窄3pct。从绝对值看，6月二手房成交面积是2021年以来的同期最高水平，需求显著强于新房。各地新政刺激叠加“以价换量”是驱动二手房成交持续增长的主要因素，根据中指研究院数据，今年上半年百城新房价格累计上涨1.24%，而百城二手住宅价格累计下跌3.61%。
　　销售回暖带动6月库存去化周期小幅回落。根据Wind数据，6月末十大城市商品房可售面积为8537万平米（同比+2%、环比-0.9%），去化周期为19.2个月（前值20.5个月）。其中，一线城市可售面积为3546万平米（同比+7.2%、环比-0.7%），去化周期为15.2个月（前值16.6个月）。
　　TOP100房企6月销售金额环比大幅增长，同比降幅收窄
　　根据中指研究院数据，TOP100房企6月销售金额（全口径，下同）4691亿元（环比+26.1%、同比-20%），同比降幅收窄18pct，但仍处于近五年来同期最低。累计来看，TOP100房企1-6月销售金额为20835亿元（同比-41.6%），降幅较上月收窄4pct。从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企销售金额门槛分别为511亿元（同比-45%）、147亿元（同比-52.5%）、95亿元（同比-50.2%）和43亿元（同比-42%）。从竞争格局看，销售金额在1000亿元以上的房企有6家（同比减少1家），500-1000亿元有4家（同比减少6家），300-500亿元有6家（同比减少10家），100-300亿元有28家（同比减少17家），行业格局加快重塑，头部房企优势进一步巩固。
　　投资建议
　　5-6月四个一线城市先后跟进落实5.17新政，大幅优化了限购、限贷等政策，6月新房和二手房成交量均有显著改善，政策效果在短期内得到验证。我们认为未来各城市仍有政策放松空间，有助于行业基本面逐步企稳，板块估值将伴随基本面改善而继续修复。当前阶段建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。