我们近期走访了领展旗下的上海七宝万科广场，领展已于2024年2月完成了对该公司剩余50%股权的收购。以下是主要亮点：
　　收购于2024年2月完成，折价26.3%。领展已于2024年2月完成从万科手中收购该项目剩余50%权益，收购代价为人民币23.84亿元（参考该物业估值人民币52亿元，估值折让26.3%）。据领展数据，该项目预计年化净物业收入为人民币4.87亿元，预期租金回报率达9%以上。
　　几乎滿租且有正续租租金调整。据项目人员介绍，即使在2020-22年期间，该项目的出租率也高达约95%，高于其他邻近购物中心的80 – 90%。该项目在2023年实现约11%的正续租租金调整率，即使在充满挑战的零售环境下，管理人员仍预计在2024年可实现低个位数的正租金调整，主要由餐饮支持。
　　轻食餐饮表现较优。各行业中，客单价低于100元的轻食餐饮整体表现优于其他行业。同时，高端化妆品和黄金珠宝是销售额最高的行业，其坪效在人民币0.7-1.7万元/平方米/月之间，而整个购物中心的总体销售额约为人民币2千元/平方米/月。
　　资产增值、租户结构升级以保持增长。领展一直在优化租户组合，引入一些热门品牌，如Lululemon、Salomon以及其他轻奢品牌，以提高租户的整体租金承受能力。与此同时，购物中心在4/5层约7,000平方米的资产正在进行资产提升计划，预计将于2024年3季度完成。领展表示，该区域大部分面积已预租，预计竣工后可实现两位数的投资回报率，整体出租率将恢复至95%以上。
　　维持买入評级。与领展最新的借贷成本相比，项目的成交收益率具吸引力，并可为每股派息提升约1-2港仙。我们认为领展现正更积极地管理其闲置现金，为基金单位持有人带来更高的长期派息。自2024年5月下旬以来，领展股息率与10年期美国国债的收益率差一直保持在300个基点以上，低于长期估值1.3个标准差，我们维持目标价47.7港元及买入评级。