23/24上半财年每单位派息符合预期：领展公布其23/24上半财年业绩，收入同比增长11.3%至67.25亿港元，物业收入净额同比增长10.4%至50.63亿港元，可分配收入同比增长1.7%至33.33亿港元，基本符合预期。然而，23/24上半财年的每单位派息（“DPU”）为130.08港仙，同比下降16.4%，主要是由于股权增发摊薄、利息成本和费用增加。每单位资产净值（“NAV”）同比下跌13.5%至70.72港元。
　　出租率保持高位，香港租金轻微上调。截至9月30日，香港零售物业出租率维持在98.0%高位，而澳洲及新加坡零售出租率分别达98.1%及99.3%。23/24上半财年整体租户销售同比增长3.1%(22/23财年: 6.2%)，其中餐饮和一般零售表现领先，同比增长9.0%和4.7%。租售比仍保持在12.4%的低位。上半年香港零售续租租金调整率为+8.7%，但内地为-5.2% (22/23财年: -3.0%)，管理层预计内地零售租金将于年底转趋平稳。
　　缺乏并购机会，审慎管理资本。领展预料高息环境持续，并已于2023年4月偿还40亿港元银行贷款，并且在2024/25财年之前没有再融资需求，但平均借贷成本上升至3.74% (22/23财年：3.0%)。截至9月30日，公司约有70%的债务采用固定利率或己对冲。同时，鉴于其交易收益率与现时融资成本之间仍有差距，公司将寻求重启回购的机会。由于能增加收益的并购机会有限，公司继续致力托展轻资产业务，通过基金管理平台模式来管理第三方资本，从而扩大其管理规模和收入来源，但在缺乏具体的计划和时间表下，我们相信短期内为可分派收益带来增值的空间不大。
　　保持中性评级。上半财年的业绩致符合我们预期，同时我们看到领展的业务温和复苏，但加息周期的不确定性仍然为股价短期带来压力。我们維持目标价38.80港元不變，维持中性评级。
　　主要风险：1）美国国债收益率波动的不确定性；以及2）零售及写字楼市场复苏的不确定性。