静默期前简报会：我们参加了领展房地产投资信托基金（”领展”）于10月5日举行的静默期前简报会，内容涵盖营运更新（2023/24财年1季度）、资本管理、长期策略及市场更新。要点如下：
　　出租率保持高位，租金轻微上调。截至6月30日，香港零售及写字楼出租率维持高位，分别为97.9%及97.5%，而澳洲及新加坡零售出租率分别达98.2%及99.4%。2023/24财年第1季度整体租户销售同比增长4.4%，其中餐饮和一般零售表现领先，同比增长12.9%和6.7%。租售比仍保持在12.5%的低位，管理层预计其大部分投资组合（包括香港零售、新加坡物业及物流物业）的续租租金可录个位数的上调，而香港和中国内地的写字楼资产可能会出现10-15%的负调整。
　　审慎管理资本。领展预料高息环境持续，并已于2023年4月偿还40亿港元银行贷款，并且在2024/25财年之前没有再融资需求。该公司还有约57%的债务采用固定利率或对冲，平均借贷成本保持在3.0%。与此同时，鉴于其交易收益率与现时融资成本之间的差距，公司将寻求重启回购的机会。
　　采用轻资产方式。由于能够增加收益的收购机会有限，公司继续致力托展轻资产业务。凭借其专业知识和规模经济，领展计划通过基金管理平台模式来管理公募和私人资本，从而扩大其管理规模和管理费收入来源。
　　保持中性评级。我们看到领展的业务温和复苏，但摊薄影响以及加息周期的不确定性令股价短期承压。我们更新了股息折现模型，考虑了摊薄的影响和调升了长期无风险利率的假设（由3%上调至5%），将目标价从52.00港元下调至38.80港元，维持中性评级。
　　主要风险：1）美国国债收益率波动的不确定性；以及2）零售及写字楼市场复苏的不确定性。
　　

研究报告全文：交银国际研究公司更新香港房地产收盘价目标价潜在涨幅2023年10月6日港元3665港元388059领展房托823HK温和复苏加息影响持续维持中性静默期前简报会我们参加了领展房地产投资信托基金领展于10个股评级月5日举行的静默期前简报会内容涵盖营运更新202324财年1季中性度资本管理长期策略及市场更新要点如下出租率保持高位租金轻微上调截至6月30日香港零售及写字楼出租1年单位价格表现率维持高位分别为979及975而澳洲及新加坡零售出租率分别达823HK恒生指数30982及994202324财年第1季度整体租户销售同比增长44其中20餐饮和一般零售表现领先同比增长129和67租售比仍保持在100125的低位管理层预计其大部分投资组合包括香港零售新加坡物-10业及物流物业的续租租金可录个位数的上调而香港和中国内地的写字-20楼资产可能会出现的负调整-3010-15-4010222236231023审慎管理资本领展预料高息环境持续并已于2023年4月偿还40亿港资料来源FactSet元银行贷款并且在202425财年之前没有再融资需求该公司还有约57基金单位资料的债务采用固定利率或对冲平均借贷成本保持在30与此同时鉴于其交易收益率与现时融资成本之间的差距公司将寻求重启回购的机52周高位港元6283会52周低位港元3615市值百万港元9359842采用轻资产方式由于能够增加收益的收购机会有限公司继续致力托展日均成交量百万379轻资产业务凭借其专业知识和规模经济领展计划通过基金管理平台模年初至今变化3418式来管理公募和私人资本从而扩大其管理规模和管理费收入来源200天平均价港元4468资料来源FactSet保持中性评级我们看到领展的业务温和复苏但摊薄影响以及加息周期的不确定性令股价短期承压我们更新了股息折现模型考虑了摊薄的影谢骐聪CFAFRMphiliptsebocomgroupcom响和调升了长期无风险利率的假设由上调至将目标价从35520085237661815港元下调至3880港元维持中性评级主要风险1美国国债收益率波动的不确定性以及2零售及写字楼市场复苏的不确定性财务数据一览年结3月31日202220232024E2025E2026E收入百万港元1160212234135111376714028本文翻译自报告同比增长80541041919LinkREIT物业收益净额百万港元826485459596981210034823HK-Modestrecovery同比增长58341232323interestratehikeimpact可分派收入百万港元64196311678168647005persistsmaintainNeutral每单位分派港元30572743265726922750原报告发布于2023年10月同比增长54-103-3213226日每单位账面净值港元77107398744674947542分派息率8375727375资料来源公司资料交银国际预测此报告最后部分的分析师披露商业关系披露和免责声明为报告的一部分必须阅读下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom2023年10月6日领展房托823HK图表1领展房托的投资组合概览按价值计算总价值2480亿港元零售写字楼物流总计香港130个物业52418829741中国内地12个物业1062612144海外澳大利亚新加坡和英国12个物业6748NA115总计697262411000资料来源公司资料交银国际截至2023年3月31日的公允价值图表2202324财年1季度运营亮点出租率零售写字楼物流香港979975NA中国内地872907923澳大利亚982NA941英国NANA新加坡994NANA资料来源公司资料交银国际下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom22023年10月6日领展房托823HK图表3领展房托823HK目标价和评级港元股价目标价买入中性沽出90008054800066285841700063366000520050003880400030002000100000001470147014701471000100010001000----------------0111122223333444222222222222222200000000000000002222222222222222资料来源FactSet交银国际预测图表4交银国际房地产行业覆盖个股收盘价目标价最新目标价评级股票代码公司名称评级交易货币交易货币潜在涨幅发表日期子行业16HK新鸿基地产买入8360127605262023年02月23日香港房地产17HK新世界发展买入1516333011972022年09月21日香港房地产12HK恒基地产中性202023841802023年08月23日香港房地产823HK领展房托中性36653880592023年10月06日香港房地产3383HK雅居乐集团买入08933627752023年03月31日内地房地产123HK越秀地产买入87211483162023年03月15日内地房地产1109HK华润置地买入300042824272022年05月24日内地房地产3319HK雅生活服务买入4208229572023年08月29日物业服务6098HK碧桂园服务买入749185014702023年03月29日物业服务2669HK中海物业买入87210802392023年03月23日物业服务6626HK越秀服务买入2915358382023年03月09日物业服务9928HK时代邻里中性0570824392022年08月30日物业服务资料来源FactSet交银国际预测截至2023年10月5日下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom32023年10月6日领展房托823HK财务数据损益表百万港元现金流量表百万港元年结3月31日202220232024E2025E2026E年结3月31日202220232024E2025E2026E收入1160212234135111376714028税前利润813614566696969457060主营业务成本28263036332033493377折旧及摊销84889397102毛利87769198101901041810651营运资本变动192065771616销售及管理费用512653594606617利息调整9071648191020332090经营利润826485459596981210034税费10921229100611201180财务成本净额9071648191020332090其他经营活动现金流32579317119312001206其他非经营净收入费用4269317119312001206经营活动现金流66985691685067726882税前利润778316214887989799150资本开支8869511999102106税费12291006112011801205投资活动995717025000非控股权益13158129178177其他投资活动现金流2610000净利润654115366788879768122投资活动现金流10582179761999102106作每股收益计算的净利润64196311678168647005负债净变动95761516892010571066资产负债简表百万港元权益净变动82407174177151截至3月31日202220232024E2025E2026E股息44056311678168647005现金及现金等价物277913987128021348914174其他融资活动现金流9513467000应收账款及票据13842283252125692618融资活动现金流41384983603559846091其他流动资产8923564356435643564汇率收益损失50000总流动资产505519834188881962220356年初现金25302779139871280213489投资物业212761237469240662241963243275年末现金277913987128021348914174物业厂房及设备12481463137012731171无形资产400387387387387财务比率合资企业联营公司投资37566769685569427032年结3月31日202220232024E2025E2026E其他长期资产24961997199719971997每股指标港元总长期资产220661248085251271252563253862核心每股收益30682706265726922750总资产225716267919270158272185274218每股股息30572743265726922750短期贷款5735413385091057312592每股账面值7709673983744607494175423应付账款27003024334034033468利润率分析其他短期负债25562709282328832908毛利率756752754757759总流动负债109919866146711685918968净利率5641256584579579长期贷款4401060780573245631755364其他长期负债77258213821382138213其他总长期负债5173568993655376453063577净负债权益比288269279280281总负债6272678859802088138982545流动比率0520131211股本162688188940189960190983192037股东权益162688188940189960190983192037非控股权益3021209187364总权益162990189060189950190796191673资料来源公司资料交银国际预测下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom42023年10月6日领展房托823HK交银国际香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机85237661899传真85221074662评级定义分析员个股评级定义分析员行业评级定义买入预期个股未来12个月的总回报高于相关行业领先分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力中性预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致同步分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿沽出预期个股未来12个月的总回报低于相关行业指数一致无评级对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较落后分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘分析员并无确信观点标竿指数不具吸引力香港市场的标竿指数为恒生综合指数A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50美元指数下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom52023年10月6日领展房托823HK分析员披露本研究报告之作者兹作以下声明i发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点及ii他们之薪酬与发表于报告上之建议观点幷无直接或间接关系iii对于提及的证券或其发行者他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息非公开股价敏感消息本研究报告之作者进一步确认i他们及他们之相关有联系者按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置买卖该等证券ii他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员iii他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及或其有关联公司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