投资要点
　　1、业绩方面：业绩仍承压，但毛利率降幅收窄，资产减值规模趋于稳定。
　　板块业绩依然受到毛利率下滑和减值的影响。2023年地产板块营业收入同比-2%，归母净利润亏损规模扩大至161亿元。2024Q1地产板块营收同比-12%，归母净利润同比-96%。业绩下滑主要因为：1）利润率仍然下降，2023年板块整体毛利率16.2%，较2022年下降1.4个百分点；2）资产减值规模仍然较大，2023年板块资产减值损失为834亿元，2022年同期为858亿元。不过边际上看，板块毛利率降幅有所收窄，资产减值规模也没有进一步扩大。
　　板块业绩整体承压下，优质房企业绩相对好一些。2023年第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为+18%/-10%/0%/-8%，归母净利润除第一梯队盈利外，其他梯队均为亏损，具体来看2023年各梯队归母净利润规模分别为228/-42/-78/-269亿元。
　　不过当前拿地利润率保持较高水平，未来利润率有一定支撑。2021年9月份以来，拿地溢价率显著下降。核心城市拿地毛利率近三年基本保持较高水平，行业未来利润率有一定支撑。
　　2、财务方面：行业有息负债规模下降，优质房企财务更加稳健。
　　截至2023年末，板块剔除预收账款资产负债率为69.8%，较2022年同比下降0.8个百分点；净负债率为70.4%，较2022年上升2.4个百分点；现金短债比为1.14，2022年为1.25。
　　第一梯队房企财务指标优于其他梯队，尤其是现金短债比指标。具体来看，2023年末，一/二/三/四梯队房企剔除预收账款资产负债率分别为64%/69%/66%/85%，净负债率分别为51%/77%/63%/135%，现金短债比分别为2.09/1.25/1.01/0.30。
　　2023年末，板块各梯队房企有息负债规模均较2022年末下降，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为-4.3%/-4.4%/-8.3%/-4.5%。2024年一季度，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为-1.5%/-6.9%/-3.4%/-3.6%。
　　3、行业销售和拿地规模同比下降，优质房企表现好于行业。
　　优质房企销售表现好于行业，销售排名和市占率进一步提升。2023年优质房企销售市占率为19.0%，较2022年提升1.9个百分点。（注：分子为销售排名前30房企中的国央企权益销售金额，分母为统计局商品房销售金额。）
　　优质房企保持一定拿地力度，2023年优质房企拿地市占率进一步提升至26.9%，提升5.9个百分点。（注：分子为销售排名前30房企中的国央企全口径拿地金额，分母为中指300城住宅类用地成交金额）
　　投资建议：地产行业2023年虽然业绩仍受利润率和减值影响，但是毛利率降幅收窄，资产减值规模也没有扩大。同时政策端在持续改善，政治局会议提及继续坚持因城施策，统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策。期待政策进一步落地和基本面边际改善，优质房企中长期受益供给侧改革趋势，推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、招商积余、城建发展等。
　　风险提示：政策落地不及预期，销售恢复不及预期，需求端政策力度不及预期。