新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由负转正；土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅缩小。40个城市新房成交面积为190.8万平方米，环比上下降26.8%，环比由正转负，同比下降3.3%，同比降幅较上周收窄了38.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-22.8%、-32.0%、-21.3%，同比增速分别为31.4%、-24.2%、7.2%，一、三四线城市同比由负转正，较上周分别上升了64.0、51.0个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了21.8个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比由负转正。18个城市成交面积为113.6万平方米，环比下降44.8%，同比上升68.5%，同比由负转正，较上周增速提升了89.2个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-31.0%、-47.5%、-48.2%，同比增速分别为84.2%、88.3%、12.2%，同比由负转正，较上周分别上升了101.6、107.9、41.1个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同比上升，环比下降。12个城市新房库存面积为9917万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-2.2%。去化周期为24.2个月，环比下降0.9个月，同比提升12.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为23.9、22.0、77.2个月，一、二线城市环比分别下降1.3、0.5个月，三四线城市环比上升2.8个月，一、二、三四线城市同比分别提升10.1、12.7、50.0个月。
　　土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为1444.4万平方米，环比上升16.0%，同比下跌61.1%；成交土地总价为324.5亿元，环比下降29.8%，同比下跌54.8%；楼面均价为2247元/平，环比下降39.5%，同比上升16.2%；土地溢价率为2.7%，环比上升1.8%，同比上升0.6%。
　　本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为7.0亿元，同比下降84.1% （前值：-21.8% ）。总偿还量为112.1亿元，同比上升115.0%（前值：-22.3% ）；净融资额为-105.1亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.5%，较上周上升1.4pct，房地产行业相对收益为6.3%，较上周上升4.4pct。房地产板块PE为14.62X，较上周上升2.10X。北上资金对银行、电力设备、非银金融等加仓金额较大，分别为29.59、19.11、8.42亿元。对房地产的持股占比变化为-0.61%（上周为-0.55%），净买入2.87亿元（上周净买入10.96亿元）。
　　五一楼市仍然低迷。1）新房成交：五一假期我们跟踪的27个城市新房成交面积23.6万平，同比2023年五一下降71.8%，较2022年五一下降60.8%。其中，一线城市同比下降56.5%，较2022年五一下降23.5%；二线城市同比下降74.0%，较2022年五一下降66.6%；三四线城市同比下降79.5%，较2022年五一下降73.3%。2）二手房成交：五一节我们跟踪的7个城市二手房成交面积3.0万平，同比下降54.5%。因城市数量较少，不分能级讨论。（因5月5日数据未出，我们取2022-2024年五一假期前四天数据进行对比。2022年为4月30日-5月3日，2023年为4月29日-5月2日，2024年为5月1日-5月4日。）
　　政策
　　4月30日政治局会议提及：1）“持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。防范化解房地产风险仍置于重要位置，且重点关注保交付工作。我们预计保交楼力度有望延续，城市融资协调机制的执行力度有望进一步加大，以促进白名单项目的持续建设与交付，缓解居民对于期房交付的担忧，一定程度上稳定市场预期。2）首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。随着我国房地产市场供求关系发生变化，过去单一针对增量市场的政策效果有所减弱。居民的置换需求仍然存在，但存在“卖房困难”的痛点，二手房挂牌量高企，新房也持续面临去化压力，新房与二手房之间联动不畅。近期也有多个城市出台了“卖旧买新”政策，我们预计未来在新房二手房交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面将出台更多针对性政策。
　　5月5日自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出了根据存量调节住宅用地供应的机制。商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期18~36个月的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量住宅用地面积动态确定其新出让的住宅用地面积上限。
　　地方政策：1）北京：4月30日北京出台限购优化新政：政策明确提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在五环外新购买1套商品住房（包括新房和二手房），2011年起执行的限购政策首次优化调整，释放了更加积极信号，一定程度上促进了购房需求释放。政策侧重激活满足限购条件且已在京置业的居民家庭购房需求。根据中指院，2023年北京新房成交套数中五环外占比约79%，2024年1-4月约78%。五环外