核心观点
　　2023年及2024年一季度，房企业绩持续下滑，且利润率仍在探底。房企有息负债规模持续压降，尤其是民营房企持续降杠杆，但其现金短债比指标当前依然表现较差，偿债能力有待提升。经营方面，进入2024年以来，房企销售承压，一季度百强房企销售同比下降49.1%，规模房企全部录得负增长。拿地方面，2024年一季度拿地规模同比有所回升，且持续向高能级城市聚集。融资方面，公开市场持续呈净偿还状态，房企现金流承压。2024年以来，融资端及需求端政策频出，高能级城市市场有望率先复苏，重点布局高能级城市的房企将优先受益。
　　行业整体业绩持续下滑，利润率仍在探底，央企表现相对较好。我们对A+H股216家房企进行统计，2023年共实现营收59370亿元，同比增长0.5%，实现归母净利润-2403亿元，亏损较上年扩大306亿，板块业绩持续下滑。2023年房地产板块实现毛利率13.8%，较上年下降1.2个百分点；实现归母净利率-4.0%，较上年下降0.5个百分点，利润率仍在探底。但央企表现相对较优，2023年营收同比增长4.6%，归母净利润同比小幅下滑7.3%，毛利率18.8%，远高于行业平均水平。
　　有息负债规模持续压降，民企偿债能力有待提升。2023年样本房企有息负债规模较上年底下降4.0%，2024年一季度，A股样本房企有息负债规模较2023年年末再次下降4.5%，其中民企有息负债规模较2023年年末下降20.3%。民企现金短债比当前表现依然较差，偿债能力有待提升。
　　销售规模下降，房企现金流承压。2023年百强房企销售规模同比下降17.7%，头部房企相对更有韧性，越秀、建发等房企录得正增长。进入2024年以来，房企销售承压，一季度百强房企销售同比下降49.1%，规模房企全部录得负增长。拿地方面，2024年一季度拿地规模同比有所回升，且持续向高能级城市聚集。融资方面，公开市场持续呈净偿还状态，房企现金流承压。
　　投资建议：2024年以来，房地产支持政策持续出台。需求端，北上广深四个一线城市相继放松限购，成都、长沙等核心二线城市取消限购；融资端房地产城市融资协调机制快速推进。4月30日的中央政治局会议提出要消化存量房产和优化增量住房，未来供给端政策也有望陆续出台。我们认为，在政策的支持下，高能级城市市场有望率先修复，而重点布局于高能级城市的房企将优先受益。重点推荐A股：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、城建发展、天健集团，港股：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团。
　　风险提示：行业风险在于销售、结转及房企信用修复不及预期。