本期投资提示：
　　23年板块营收微增，毛利率继续下行、少数股东损益和减值高位，多数房企业绩继续下降。23年板块营收同比+2.2%，较22年+7.9pct，主要由于20-21年销售增速相对高位以及保交楼贡献；从房企结构来看营收增速：二线+14%>三线+0%>一线-2%。23年净利润同比+85%，较22年+195pct，主要由于三线房企业绩波动较大；多数房企业绩大幅下降源于结算偏弱、结转毛利率下行、少数股东损益占比相对高位以及减值高位；从房企结构来看业绩增速：三线+327%>二线-29%>一线-38%。展望后续，尽管22-23年大部分房企业绩大幅下降形成了低基数，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项费用率有望高位回落，综合考虑预计24年板块业绩仍将偏弱。
　　23年毛利率和净利率均再下降，三项费率略降、少数损益比大幅提升、减值高位略降。23年板块毛利率17.2%，较22年-1.9pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前正结算20-21年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：三线19.7%>二线17.6%>一线15.9%。23年三项费用率8.1%，较22年-0.8pct。23年少数股东损益比334%，源于板块业绩为负。23年减值损失占营收比为4.2%，较22年-0.6pct。毛利率下降、费用率略降、减值损失占比高位略降、少数股东损益比大幅提升综合导致23年净利率降至-0.5%，较22年-0.2pct；从房企结构来看净利率：一线2.2%>三线-0.8%>二线-5.9%。展望后续，预计板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态，但鉴于行业出清格局优化和拿地隐含毛利率有所提升，预计优质龙头房企的毛利率将逐步见底改善。
　　23年末净负债率提升、一二三线房企均有所提升，现金短债比下降，财务状况仍承压。23年末板块资产负债率75.1%，较22年末-1.6pct；剔预收款后负债率为70.3%，较22年末-0.9pct；净负债率74.3%，较22年末+2.7pct，其中一二三线房企杠杆率均有所回升，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-23年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。23年末板块现金短债比为1.2倍，较22年末-6%，略高于11年和14年水平，但主要由于退市企业大幅增加导致观察样本发生变化之后，现金短债比被动提升，目前整体水平仍较差；其中一二三线房企分别为1.9倍、0.7倍、1.3倍，其中二线房企低于11年、略高于14年水平，导致房企频频出险。23年末销售回款继续下降，预收锁定率处低位、其中一二线房企仍相对较高。23年板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由22年的-28.2%继续降至23年的-6.2%，源于行业销售增速下行；24Q1销售继续走弱，50家房企销售额同比-50%，推动24Q1板块销售商品及劳务的现金流入同比-41.2%。23年行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为79%，较22年-7pct；23年末预收账款同比-22.6%，较22年-10pct；20-23年预收账款锁定率分别为1.02、1.00倍、0.92倍、0.70倍，处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线0.85倍、二线1.07倍仍相对较高。
　　投资分析意见：板块报表继续走弱，优质房企穿越周期，维持“看好”评级。2023年房地产板块财务报表继续走弱，板块BS表、PL表持续恶化，不过部分优质房企表现出穿越周期的能力，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加房地产政策进一步优化，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。