基于OECD实际房价指数，筛选出20个国家或地区的25次房地产泡沫作为研究样本，进一步观测泡沫破灭前后房地产市场基本面的相关表现。
　　投资：平均跌幅超30%，第4年降至低点，占GDP比重明显“下台阶”
　　地产泡沫破灭后住宅投资总额第4年触底，平均跌幅超过30%，但占GDP比重持续下降，且在企稳后也明显“下台阶”。总量层面，名义住宅投资在泡沫破灭前10年稳定提升，并在泡沫破灭当年达到阶段性高点，泡沫破灭后第2-3年快速下降，第4年下降至低点（较高点平均下降34%），第5年开始逐步修复，并在第10年突破前高，整体修复程度相对较好，第10年为高点的104%；实际住宅投资在趋势上类似，但修复程度明显更弱（第10年仅为高点的82%）。占比层面，名义住宅投资占GDP比重在泡沫破灭前相对稳定（5%-6%区间），在泡沫破灭前2年开始加速提升，直至泡沫破灭后第2年达到高点（6.4%），随后开启漫长的下降周期，第7年开始降幅逐步趋缓，名义住宅投资占比在企稳后明显“下台阶”，第10年仅为高点的55%。
　　开工：平均跌幅超50%，第6年降至低点，且长期维持低位区间
　　地产泡沫破灭后住宅开工下降幅度最大，平均降幅超50%，且在较长时间内维持低位区间。地产泡沫破灭前的第10年至第6年，住宅开工体量维持相对稳定，第5年开始加速提升，并在泡沫破灭前1年达到高点，期间涨幅超过40%；泡沫破灭当年住宅开工开始下降，并在泡沫破灭后第1-3年持续大幅下降（降幅分别为-24%/-18%/-15%），随后降幅明显收窄，第6年达到低点，最低点较高点累计降幅超过50%；尽管随后开始逐步修复，但仍长期维持在低位区间，直至破灭后第10年，也仅恢复至此前高点的60%，也未恢复至破灭前第10年的起点水平。
　　销量：平均跌幅超40%，第3年降至低点，随后在波动中修复
　　地产泡沫破灭后销量调整速度最快，泡沫破灭后第3年降至低点，平均跌幅超40%，随后在波动中逐步修复。地产泡沫破灭前的第10年至第4年，住宅销量维持相对稳定，第3年开始加速提升，并在泡沫破灭前1年达到高点，期间涨幅约30%；泡沫破灭当年开始下降，破灭后第3年就已降至低点，期间降幅超过40%，随后在波动中逐步修复，破灭后第10年恢复至高点的75%。需注意的是，泡沫破灭前销量与开工在趋势上类似，但在泡沫破灭后开工跌幅更大、修复时间更晚，这意味着地产泡沫破灭对企业投资信心的影响超过对居民购房信心的影响，在一段时间内市场将面临着供不应求的状态，这为房价修复和下一轮周期启动提供了新的契机。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
　　海外经验来看，泡沫破灭对地产基本面在时间和空间上有深远影响；泡沫破灭后住宅投资、开工、销量均快速下降，分别在第4/第6/第3年触底，平均跌幅分别超过30%/50%/40%，即投资下降更具韧性但占GDP比重明显“下台阶”，开工下降幅度最大，而销量调整时间最短；经历漫长的修复周期后，泡沫破灭后的第10年，只有名义投资能够超越前高，实际投资/开工/销量分别仅相当于高点的82%/60%/75%，而泡沫破灭后较长时间的“开工vs销售”缺口，为房价修复和下一轮周期启动提供了新的契机。我国房地产行业仍在寻找新均衡，但量的急跌阶段正在过去，预计Q2开始跌幅会逐步收敛；多数城市房价已经回归至均衡区间，只是核心城市的结构性压力仍存，风险出清还需要时间。建议关注供给侧优化和稳定现金流的优质标的。
　　风险提示
　　1、需求表现低于预期；2、政策效果低于预期；3、房价下跌导致阿尔法逻辑受损。