中国人民银行下调五年期贷款市场报价利率（LPR）的幅度超预期。据中国人民银行，商业银行作为调整房贷利率基准的五年期LPR于2024年2月20日由4.20%下调至3.95%。尽管市场对此次下调LPR已有充分预期，但我们认为此次下调幅度超出了市场预期。这是有史以来LPR的最大降幅（-25个基点），也是自去年6月以来的首次调降。春节过后，政府加大了刺激信贷需求的力度，释放了积极的信号。我们认为，2月份的LPR下调，叠加一线城市近期的政策放松，应有助于刺激房市。展望2024年3月的房地产销售，我们认为有望出现“小阳春”，或将超出市场的预期。
　　下调也有助于稳定房价。当前，房贷利率与租金回报率之间的较大差距，是抑制购房需求的一个重要因素，这也是导致去年“提前还贷潮”的原因之一。我们认为，无风险利率的下调将降低对物业租金回报率的要求，从而有助于稳定房价。我们认为，虽然房价仍有下跌的趋势，但在无风险利率下行、租金回报率提高的情况下，市场有望逐步达到新平衡点。在现阶段，下调LPR有助于市场扭转悲观预期。总体而言，我们认为今年的政策目标在于看到房市企稳，而非刺激市场在短期内出现反转。
　　春节期间的房地产销售仍不太乐观。正如预期的那样，由于居民返乡置业需求减弱，春节期间房地产销售回暖缺乏动力。根据中指研究院的数据，在春节假期期间（2月10日至2月17日），25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期下降约27%。另一方面，我们也观察到一线城市出现了一些积极的变化。根据中指研究院的数据，上海、深圳在春节假期期间的日均成交面积分别较去年春节假期增长了126%和125%。我们预计，春节假期后一线城市的销售势头将继续改善。
　　我们预计，债务重组成功的浪潮或将带来机遇。从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884 HK）和融创中国（01918 HK）有可能是受益者。就行业基本面而言，考虑到2024年“三大工程”的加速推进，尤其是城中村改造，我们预计2024年房地产行业将继续温和复苏。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业-H（02202 HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512 SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行