事项：
　　1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。1月26日，金融监管总局召开会议，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作。同日，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。
　　评论：
　　建立地级及以上城市房地产融资协调机制，满足房企合理融资需求。1）住建部和金融监管总局提出，指导各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，由政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位。2）协调机制需要推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本地金融机构推送。3）金融机构按照市场化、法制化的原则对部分符合要求的项目建立绿色通道，优化审批流程或给予融资支持等。4）同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。
　　给予融资支持的房地产项目有一定筛选门槛，或至少要实现资金平衡。1）对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，金融机构建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。2）机制对项目的筛选具有一定门槛，无论是正常开发建设或暂时遇到困难的项目，预计产权清晰且能有一定的现金流回款仍是核心要求。
　　机制实行省级、国家级监测，且需要保障金融机构的合法权益。1）省级房地产融资协调机制需要加强督促指导，按季度上报实施情况；国家层面建立信息平台，实行周调度、月通报。本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。2）机制从筛选到放贷对金融机构合法权益的保障有较高要求。房地产项目需经由协调机制、金融机构两轮筛选，并且金融机构需要遵循市场化、法制化原则审慎开展授信。住建部门等需要及时办证、共享项目建设进度、预售资金监管等信息。
　　预计融资端后续或仍有支持政策空间。房地产协调融资机制的建立对金融机构放贷流程进行简化，并对面临流动性危机或已实质违约的部分房企项目进行融资支持。在保障金融机构合法权益的要求下，预计金融机构的风险偏好难以大幅降低，对抵押资产的要求仍然较高。部分房企由于超前拿地在三四线城市及核心城市郊区囤积比例不低的土储，即使有资金支持，后续或面临较难去化、资产折价的问题，这也是全行业的主要矛盾所在。但融资端政策力度逐步加大，预计后续或还有政策空间。
　　投资建议：建立房地产融资协调机制有助于满足资金平衡项目的融资需求，但全行业主要矛盾仍在供需关系重大变化后，低效土储的处置以及资产价格下跌的压力，预计后续或仍有融资政策空间，建议可择机参与地产股政策博弈行情。当前政策对于全面逆转行业下行趋势则仍显不足，但此轮政策释放后，2024年核心城市核心区域可能仍将保持一定热度，从而继续给房企提供一定的置换土储的空间。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。