事件
　　2024年1月27日起，广州优化限购政策。1）在限购区域范围内，购买建筑面积120平以上（不含120平）住房，不纳入限购范围。2）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。3）对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。4）商服类物业不再限定转让对象。
　　核心观点
　　120平以上住房不纳入限购范围，按面积段划分限购范围为一线城市中首次，打开外地人在广州购买改善型住房的口子，增加了房票。新政规定，不论是否为本市户籍，居民家庭和个人新购买建面120平以上住房，均不纳入限购范围；已有的120平以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。这是继2023年9月20日广州放开非中心城区限购后，对于限购政策的再度优化。我们认为，这将促进改善型购房需求释放，提升大户型产品的市场活跃度，同时非广州户籍也可以到广州购买120平以上住房，将带来一定的外部增量购买力。
　　广州120平以上住房成交占比提升，但限购区域内仍然供大于求。根据克而瑞，2023年广州120平以上的新房住宅成交2.01万套，占比27%，较2021年提升了3.8个百分点；120平以上的二手房成交2.12万套，占比20%，较2021年提升了5个百分点。从目前广州限购区域（越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙）来看，120平以上的新房供求比更大，2023年合计供应1.05万套，占限购区的42%，成交8409套，占限购区的37%。2023年限购区域的新房成交之中，120平以上的成交均价是72445元/平，而120平以下仅42579元/平。广州大户型限购政策的取消，顺应了广州中心区大户型供应较多以及改善性需求增加的趋势，也将有利于增加和留住高端购买力。
　　此外，广州新政还支持“租一买一”、“卖一买一”，名下备案出租或挂牌出售的房源不计入名下已拥有住房套数核算。其中“租一买一”的政策具备创新性，我们认为这将有利于释放已经在广州有房的人再次购买住房的增量需求。
　　广州库存及去化周期本身就较高，同时前期政策效果边际减弱，因此此时出台新政有利于及时缓解需求走弱的局面。根据广州房管局，截至2023年末，广州市整体新房库存量（住宅可售面积）1173.6万平，去化周期19.8个月，库存量及去化周期整体处于高位水平。截至2024年1月27日，贝壳官网显示的广州二手房挂牌量为14.2万套，按照2023年全年广州二手房成交量10.6万套来计算，当前二手房去化也需要16.1个月。从过去政策放松情况来看，广州限购政策的放松效果较好，预计此次新政短期对市场带动效果较强。2023年广州认房不认贷（8月30日）、降首付比例与利率（9月8日）、局部限购放松（9月20日）后的一个月内日均新房成交套数较政策前一个月分别提升70%、67%、87%，政策对新房市场的带动效果较好；而二手房市场在政策后的9、10月未见明显好转，11、12月二手房成交有所回升。不过，2024年1月（至26日）广州新房成交套数日均值仅105套，较2023年12月的204套明显下降，处于2022年12月以来的最低水平。前期政策效果已经边际减弱，新政策出台的紧迫性较强。
　　政策还对业务办理和商服类物业转让对象提出了新的规定：1）“对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理”。支持“双证合一”、“多证合一”，一方面，有利于及时释放购房名额；另一方面，也有利于交易的效率提升。2）商服类物业不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。根据克而瑞，截至2023年末，广州公寓、商业和办公的可售库存分别为157、327、227万平，去化周期分别为33、68、65个月，去化压力较大，该举措有利于商服类物业去库存。
　　整体而言，我们认为此次广州限购政策的放松力度超出市场预期，尤其是以面积段的形式放开限购，与以往按照区域或人群局部和定向放松限购不同。预计广州市场的成交量短期将有所回升；但基于当前宏观经济仍然较弱、居民收入预期较差，居民对于大户型高端物业的购买力和购买意愿能有多大程度的提升仍需要观察，政策效果的持续性也可能较弱。中长期来看，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。按照以往经验，广州一直是最早出台宽松政策的一线城市，示范效应显著。因此市场对后期其他一线城市是否会放开限购也充满想象，提振了市场情绪。
　　结合近期各部门对房地产的表态来看，行业供需两端都获得了一定的“强心剂”。对房地产的态度发生了明显的转变，对于实质解决行业问题的迫切度明显提升。1）“项目白名单”的落地凸显此次对融资支持的决心。1月5日住建部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，更加精准支持房地产项目合理融资需求；1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，进一步强调各地方要抓紧出名单