日本房地产市场调整后走向成熟
　　日本房地产在历史上经历了多次发展和改革来适应多变的国内外经济，社会，政治环境。二战结束后，日本房地产行业在经历了短暂的快速成长繁荣后泡沫经济破裂，在20世纪90年代日本房地产快速回落。进入21世纪后，在经历了一系列的政策调整以及刺激下，日本房地产行业渐渐复苏，逐渐回归良性发展。
　　日本房地产市场规模增长放缓，呈现成熟期特点
　　受到人口老龄化和少子化的影响，日本房地产市场的需求逐步进入平稳释放期，尽管目前地产投资仍有一定热度，但人口需求减弱，供给减少等因素为日本房地产市场增加不确定性。
　　利率长期下行及对冲政策缓解行业下行压力
　　利率调整是日本政府调控房地产市场的重要方式之一。日本长期实行低利率的宽松货币政策以刺激经济发展。低借贷成本导致日本总贷款额创新高，居民贷款不断增加也增加日本家庭经济压力。家庭收入增长缓慢，人口老龄化，消费水平下降等因素也在不断的影响着日本房地产市场的发展。
　　日本房地产企业营收向多元化发展
　　21世纪后，日本房地产主要开发商营收稳步增长，公司财务状况保持良好，但受人口结构变化、房地产开发饱和、投资收益下降等影响，日本房地产行业逐渐向服务业发展。包括三井不动产等多家房地产开发商主要营收已转变为房地产服务产业，包括房屋租赁、资产管理等业务。同时，在成熟的城镇化过程中，日本房地产公司对餐饮娱乐，酒店旅游，医疗服务等业务的相关投资也在不断探索。
　　投资建议
　　日本房地产的调整对中国房地产行业的发展有一定借鉴意义，防止房地产下滑失速是政策关注的重点，未来国内地产政策有望在需求端及保障房，城中村改造等领域发力，一定程度支撑房地产销售和投资。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。
　　风险提示：
　　（1）政策效果滞后性风险；（2）房地产市场超预期下行风险;（3)金融市场波动风险