本周地产政策进入新一轮加速发力周期，中央支持房地产态度鲜明，地方层面广州政策进一步宽松。从政策类别看，融资端、需求端、“三大工程”均有涉及。从出台政策的部委看，国家金融监督管理总局、央行、住建部均有动作，部委间协同支持房地产行业的态度鲜明。从时点看，目前处于地产销售表现仍低迷、房企融资环境仍严峻、房企现金流压力仍在加大的阶段中。从节奏看，近期重要政策出台步伐显著加快。我们认为本周系列政策可以视为2023年7月进入政策调控“深水区”以来，第二次自上而下政策加速发力的周期。地方层面，本周广州取消建面在120平以上住房的限购措施，同时推出出租/挂牌出售可核减家庭住房套数等政策。
　　往后看，预计更多重磅政策在路上。（1）我们仍维持此前观点，预计核心二线城市需求端政策仍有进一步宽松的空间，深圳、上海、北京有望梯次跟进，且宽松的力度或将超越2014年宽松周期；（2）融资端政策在“三支箭”后再次发力，未来观察在于是否推行银行端贷款尽职免责制度；（3）“三大工程”有望扩大适用城市范围，城中村方向的支持也可能不局限于狭义城中村改造，将对行业整体投资、新开工产生更大拉动作用，但实际效果仍将取决于后续政策性资金体量。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为9.0%，领先沪深300指数7.02个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为189.5万平方米，环比提升4.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.0万方，环比-5.4%；样本二线城市为88.2万方，环比7.8%；样本三线城市为48.2万方，环比12.1%。1月累计新房成交面积方面，样本30城共计683.0万方，同比-17.0%；一线城市为180.4万方，同比-13.8%；二线城市为349.3万方，同比-15.2%；三线城市为153.3万方，同比-23.8%。
　　二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计116.2万方，环比下降2.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.5万方，环比5.1%；样本二线城市为59.4万方，环比0.7%；样本三线城市为24.4万方，环比-5.5%。
　　信用债：本周共发行房企信用债23只，环比增加8只；发行规模共计175.52亿元，环比增加26.78亿元，总偿还量97.34亿元，环比减少100.23亿元，净融资额为78.18亿元，环比增加127.01亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。