事件：2024年1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅发布了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年。
　　拓宽经营性物业贷款用途，改善流动性困境。
　　1）从此前的资金用途上来看，经营性物业贷可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
　　2）新规在此前的基础上，还增加了用于偿还企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券这一用途。
　　3）我们认为贷款用途的拓宽是本次新规最大的亮点，本质上允许经营性物业贷款的用途脱离物业，对持有优质商业资产的房地产企业改善其流动性困境有直接利好作用。
　　贷款额度或有提升空间，资金使用效率更高。本次新规明确，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。我们认为对于部分资产优质且现金流稳定项目在抵押率上或有提升空间。
　　金融支持地产方向明确，地产仍是支柱型产业。2024年以来，我们认为金融支持地产方向明确且政策落地频次不断提升。国家金融监督管理总局副局长肖远企先生在1月25日国新办“金融服务经济社会高质量发展”新闻发布会现场提及房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。相关表达与我们在2023年发布的《房地产为什么是支柱性产业》系列报告中判断一致。未来看，我们认为政策将就房地产项目白名单、因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款以及“三大工程”等方向加速落地。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在优化，但基本面修复不是一蹴而就，投资销售存在时间错配；企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业基本面下行风险。