事件：2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发[2024]2号），支持商业银行向符合条件的各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款，贷款期限一般为3年，最长不超过5年；支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%；支持发放住房租赁经营性贷款，住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
　　政策出台背景及操作办法。2023年2月，中国人民银行、原银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，并于同月创设租赁住房贷款支持计划，在重庆市、济南市、郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市等8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。该试点支持对象为开发银行、工农中建交和邮储银行共7家全国性金融机构，对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持，贷款利率为1.75%，实施期为2023年2月至2024年末，按季操作。根据中国人民银行官网显示，该支持计划目前与保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款等14项工具作为结构性货币政策工具。
　　我们认为，《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，对于盘活市场存量资产、推进保交楼项目有关键作用。
　　1）支持住房租赁供给侧结构性改革。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将促进各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应，从而有助于解决大城市中新市民、青年人等的住房问题。
　　2）重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将促进业务边界清晰、具备专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的长期租赁住房的供给能力和提升其规模化运营水平。
　　3）建立健全住房租赁金融支持体系。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将以市场配置为主，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。其中，商业性金融将主要满足各类租赁住房主体合理融资需求；而政策性金融、开发性金融为保障性租赁住房开发、建设、运营提供融资。其次，信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求；而资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在优化，但基本面修复不是一蹴而就，投资销售存在时间错配；企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。风险提示：行业基本面下行风险。