当前，公募REITs市场已连续两周收涨，交投保持活跃，一定程度上验证了投资者对于优质基础设施资产投资价值的认可。从目前二级市场的表现来看，资产间的分化仍较为明显，建议投资者在市场波动中捕捉配置机会。展望2024年，公募REITs作为强制高分红品种，其配置优势料将逐步凸显。叠加当下公募REITs一级市场降温、以及二级市场在2023年经历了长期回调，其一二级市场的投资空间均有望打开，建议积极关注公募REITs这类资产的配置良机。
　　▍市场回顾：公募REITs市场成交持续放量，指数延续涨势。上周，中证REITs（收盘）指数进一步上涨，读数报收756.44点，周上涨0.43%。市场交投活跃度进一步提升，全周平均日度成交额和平均换手率均较前周均值有所上涨。
　　▍政策及重要公告梳理：高速公路REIT底层资产运营情况稳步修复，政策支持算力基础设施尝试试点公募REITs。2023年11月，除中金安徽交控REIT和中金山高REIT外，其他所有高速公路REIT的11月路费收入均保持同比和环比正增长，原因在于2023年10月长假期间的免收小客车通行费政策、和2022年11月基本面受疫情因素扰动以及货车通行费减免政策导致的低基数。政策方面，国家发改委发文支持绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行公募REITs。
　　▍项目储备跟踪：消费基础设施REITs再上新，公募REITs市场扩容加速。首先，易方达深高速REIT和嘉实中国电建REIT分别于12月27日和29日获交易所审批通过并等待上市发行。其中，根据招募说明书（封卷稿），嘉实中国电建REIT底层资产评估时所用折现率有明显调整，由6.86%调整为8.07%，对应估值由11.44亿元（评估基准日为2023年3月31日）下调9.7%至10.33亿元（评估基准日为2023年9月30日）。其次，上交所于12月29日正式受理华安百联REIT和华夏首创REIT共计2只消费基础设施REITs的申报，2只REIT覆盖的底层消费基础设施评估价值合计达45.39亿元。此外，嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT均完成询价工作。嘉实物美消费REIT发售价格确定为2.383元/份，网下发售份额认购倍数达1.32倍；华夏金茂商业REIT发售价格确定为2.670元/份，网下发售份额认购倍数达2.07倍。
　　▍公募REITs策略思考：当前，公募REITs市场已连续两周收涨，交投保持活跃，一定程度上验证了投资者对于优质基础设施资产投资价值的认可。从目前二级市场的表现来看，资产间的分化仍较为明显，建议投资者在市场波动中捕捉配置机会。展望2024年，公募REITs作为强制高分红品种，其配置优势料将逐步凸显。叠加当下公募REITs一级市场降温、以及二级市场在2023年经历了长期回调，其一二级市场的投资空间均有望打开，建议积极关注公募REITs这类资产的配置良机。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期。