近期，公募REITs政策端进一步发力，社保基金将公募REITs纳入投资范围意味着未来增量资金的入场正在稳步推进。长期维度下，增量资金的逐步入场有助于丰富市场投资者结构、改善市场流动性，进而促进公募REITs市场的健康发展。但短期来看，增量资金进场规模和时间的不确定性，使得相关利好对于市场的影响更多地停留在情绪改善层面，投资者或仍在期待更多及时有效的政策利好，例如直接针对二级市场投资交易。在当前市场低位震荡阶段，建议继续基于底层资产经营的周期性特征，布局抗周期特征较强、具备基本面支撑的“打底”品种，包括保障房、能源、厂房等。
　　▍市场回顾：公募REITs市场跌幅进一步收窄，交投虽边际回落但仍保持一定水平。上周，中证REITs（收盘）指数延续弱势，但跌幅较前一周进一步收敛，交投虽边际回落但仍保持一定水平。
　　▍政策及重要公告梳理：全国社保基金明确将公募REITs纳入投资范围，未来增量资金入市或可期。12月6日，财政部联合人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，其中关于公募REITs的内容至少有两点值得关注：一是明确指出将公募REITs纳入全国社保基金的投资范围。长期来看，公募REITs的现金流相对稳定，且强制高比例分红，能够为社保基金提供长期稳定的回报率。此外，REITs资产的风险收益特征使得其能够在股债组合配置中发挥分散风险、提升组合夏普比率的作用。二是将公募REITs与含权益类的基金、股票等产品和投资工具合并计算投资比例，与近期REITs市场投资者对于REITs产品特殊权益性质的定位不谋而合。
　　▍项目储备跟踪：嘉实物美REIT引入收益分配调节机制，仓储物流REITs板块扩容提速。2023年12月6日，嘉实物美REIT就交易所意见函进行反馈。其中，原始权益人针对项目公司2024年-2028年五个完整会计年度的预期可供分配金额制定了调节机制，这也是公募REITs首次引入类似条款。2023年12月8日，沪深交易所正式受理了中航易商REIT、华泰宝湾REIT和华夏深国际REIT3只仓储物流REITs的申报，涉及的底层资产合计估值达63.24亿元。
　　▍公募REITs策略思考：近期，公募REITs政策端进一步发力，除融资发行端的支持力度持续加码外，社保基金将公募REITs纳入投资范围也意味着未来增量资金的入场正在稳步推进。长期维度下，增量资金的逐步入场有助于丰富市场投资者结构、改善市场流动性，进而促进公募REITs市场的健康发展。但短期来看，增量资金进场规模和时间的不确定性，使得相关利好对于市场的影响更多地停留在情绪改善层面，投资者或仍在期待更多及时有效的政策利好，例如直接针对二级市场投资交易。在当前市场低位震荡阶段，建议继续基于底层资产经营的周期性特征，布局抗周期特征较强、具备基本面支撑的“打底”品种，包括保障房、能源、厂房等。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期。