2023年，公募REITs市场经历了长达数月的缩量下跌，底层资产的修复节奏受经济周期等因素影响而延续分化。展望2024年，加快市场体系建设的必要性和紧迫性进一步凸显，但我们依然看好REITs市场持续扩容，REITs资产逐步成为机构常规配置选择。基于底层资产经营的周期性特征，建议长期限的配置型资金关注现金流稳定、原始权益人和基金管理人能力较强、估值合理的标的，优选保障房、能源和生态环保板块，也可选稳中有涨的仓储、厂房、消费类基础设施板块；中期关注行业周期轮动以适时调整仓位；短期资金可综合基本面和估值指标捕捉超跌带来的交易性机会。
　　▍公募REITs市场复盘：兼股兼债，独立演绎。以中证REITs（收盘）指数和我们基于发行时市值测算的C-REITs总市值指数为参考：2021年，市场方兴未艾，投资者从冷静观望到热捧；2022年，市场回归理性，体系建设稳步推进；2023年，市场从量价齐升到缩量下跌，市场体系建设的必要性和紧迫性日趋凸显。分板块来看，市场系统性回调之下，能源和保障房板块的表现相对具备一定韧性。
　　▍底层资产基本面：周期性与抗周期性的验证。今年前三季度，公募REITs底层资产的修复节奏受经济周期等因素影响而延续分化，从完成度的角度看今年公募REITs可供分配金额或可期。截至三季度末：（1）暑期出行旺季到来带动多数高速公路的车流量和通行费收入双双回升，提振高速公路REITs经营业绩；（2）生态环保REITs业绩呈现一定韧性；（3）受季节性因素和电力政策影响，各能源REITs的经营表现和可供分配金额完成情况有所分化；（4）产业园资产间的租赁情况表现分化，部分资产仍面临短期的空置问题，但可供分配金额完成度仍有保障。厂房类产业园区和部分研发办公类产业园区的出租率表现相对稳定；（5）仓储物流REITs和保障房REITs继续保持业绩的稳健经营和可供分配金额的平稳。
　　▍资产配置视角下的公募REITs：大有用武之地。公募REITs逐步进入常态化发行，叠加扩募环节的打通，REITs市场的体量有望持续扩大，逐步形成更多可投的优质资产，成为机构常规配置选择。横向对比，相较于高股息股票，公募REITs具备强制高分红和分红稳定的独特优势，REITs资产的风险收益特征使得其能够在股债组合配置中发挥良好的分散风险和提升投资组合夏普比率的作用。
　　▍公募REITs投资策略：“长观质量，短借周期”。综合考虑现金分派率、P/NAV和IRR三项指标，二级市场价格持续回调后，公募REITs估值性价比已现。从过去两年多以来各REIT季度业绩的表现来看，我们能够明显感受到不同类型资产对于经济周期的敏感程度呈现显著差异。基于此，建议长期限的配置型资金关注现金流稳定、原始权益人和基金管理人能力较强、估值合理的标的，优选保障房、能源和生态环保板块，也可选稳中有涨的仓储、厂房、消费类基础设施板块；中期关注行业周期轮动以适时调整仓位；短期资金可综合基本面和估值指标捕捉超跌带来的交易性机会。
　　▍风险因素：模型假设与现实情况存在差异，导致测算结果的可参考性降低；公募REITs监管和新发政策超预期变动；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。