核心要点：
　　12月新房销售环比+30%，二手房市场热度较高
　　30个大中城市12月商品房成交面积同比-11.6%、环比+30.3%。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市12月商品房成交面积同比分别为-6.5%（前值-17%）、-10.3%（前值-7%）和-19%（前值-30%），环比分别为+17%、+35%、+35%，呈现出年末翘尾行情。全年来看，30个大中城市成交面积同比-7.5%，一线、二线和三线城市同比分别为-0.7%、-9%、-10.7%。二手房方面，我们监测的14个城市12月二手房成交面积同比+32%（前值+28%）、环比-10%，二手房在挂牌量增加、房东以价换量背景下表现强于新房。
　　根据克而瑞数据，30个重点城市12月新房供应1362万平米（环比-2%、同比-20%），为近5年同期最低，全年供应15458万平米（同比-10%）。此外，克而瑞重点城市12月平均开盘去化率为33%（环比-3pct），主要受推盘结构及购房信心不足影响。其中，北上广深去化率分别为54%（环比-10pct）、46%（环比-2pct）、18%（环比-8pct）、27%（环比+5pct）。
　　京沪楼市新政对二手房成交有明显提振
　　12月14日北京、上海同步发布楼市新政，降低首套及二套房首付比例和房贷利率，同时调整普宅认定标准，降低了居民购房门槛和购房成本。根据克而瑞监测数据，从新政落地至12月末，北京新房日均成交套数较新政出台前两周增长108%，较11月的日均成交套数增长69%。不过，新政后上海新房日均成交套数较新政前变化不明显。
　　二手房方面，新政后上海二手房日均成交量较新政前两周增长30%，较11月增长15%；北京二手房挂牌量未明显增加，新政后日均成交量较新政前两周增长18%。总体来看，普宅认定标准调整扩大了普宅范围，有效降低二手房交易税费，短期内刺激前期购房意愿较强的购房者集中成交，但向新房的传导仍需时间。
　　2023年百强房企销售金额同比下降16.5%，民营房企降幅最大
　　根据克而瑞统计，12月TOP100房企销售操盘金额为4513亿元，环比增长15.7%、同比下降34.6%。累计来看，1-12月百强房企销售操盘金额为54050亿元，同比下降16.5%，降幅较上月扩大。此外，百强房企中有近70%的房企全年销售金额同比下滑，尤其是民营房企降幅最大，而地方国企实现小幅增长。从竞争格局来看，2023年TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低3.5%至1614亿元，TOP20门槛降低25.4%至599亿元，TOP50门槛同比降低20.9%至235亿元，TOP100门槛同比降低4.9%至110亿元。
　　投资建议
　　在需求端政策持续支持下，尤其是一线城市继续优化调整首付比例及房贷利率，购房门槛和成本继续下降，新房成交呈现年末翘尾行情，同时二手房成交保持稳步增长。我们预计重点城市将继续放松需求端政策，二手房交易活跃后将逐步向新房传导。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异及业务多元化的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；需求端支持政策落地节奏和力度不及预期导致销售复苏放缓；融资端支持政策执行不及预期导致房企资金面压力继续加大。