百强房企12月销售小幅翘尾，但是环比增幅相较于历史同期增幅较低，单月同比创年内新低。尽管12月有北京、上海的新政刺激，但是市场热度暂未看到明显改善，市场整体依然处于探底过程中，信心的修复仍需持续的政策加码。从12月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4513.5亿元，同比降低34.1%，环比增长15.7%；权益口径销售金额3650.7亿元，同比降低32.6%，环比增长23.2%。从累计情况看，1-12月TOP100房企实现操盘口径销售金额54049.7亿元，同比降低16.5%，较上月累计同比降低2.1pct；权益口径销售金额为42436.4亿元，同比降低17.0%，较上月累计同比降低1.9pct，权益比70.7%。
　　从各个梯队房企情况来看，TOP10强降幅小幅扩大至12%，但是相对其他阶梯企业具有韧性，TOP11-20强房企跌幅进一步下探至20%，TOP21-30房企依然维持在22%的降幅。从2023年1-12月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降11.7%；TOP31-50房企排名第二，同比下降18.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降22.3%。从2023年1-12月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降10.8%；TOP11-20房企排名第二，同比下降19.8%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降22.8%。
　　对比2023年1-12月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1673.1亿元下降至1613.7亿元，同比下降3.6%；20强门槛从803.1亿元下降至599.0亿元，同比下降25.4%；30强门槛从507.2亿元下降至379.4亿元，同比下降25.2%；50强门槛从296.8亿元下降至234.8亿元，同比下降20.9%；100强门槛从116.1亿元下降至110.4亿元，同比下降4.9%。
　　12月年底冲刺阶段，TOP40房企中有65%的房企环比正增，全年有39%的房企同比实现正增长。不同性质企业销售明显分化，国央企全年销售表现较民企更为坚挺。从2023年1-12月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为3863.4亿元，其次为万科地产、绿城中国、中海地产、华润置地，分别实现销售金额3504.7、3010.8、2943.2、2809.4亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长，较上月减少2家。重点房企全年销售额同比表现较好的有：建发房产12.5%、华发股份7.4%、中海地产4.8%、招商蛇口2.5%、华润置地0.8%、绿城中国0.3%、滨江集团-0.1%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。