房地产销售全年低位，市场仍处于底部修复、边际改善阶段
　　地产下行趋缓，优化政策的作用仍需一定时间，行业修复是主旋律。据克尔瑞地产研究，2023年房地产行业规模继续下滑，预计全年商品房销售面积/金额为11.93万亿平方米/12.28万亿元，分别同比下降8.2%和5.1%，降幅较2022年大幅收窄。其中商品房销售面积回到2015年，商品房销售金额则略高于2017年。若与2021年行业顶峰相比，面积下降30%，金额下降31%，行业整体维持底部震荡格局。季度走势来看，2023年房地产行业销售表现为“前高中低后稳”格局。一季度销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高。二季度在供应收缩、需求退潮下销售回暖、市场复苏动能快速衰退。三四季度中央至地方出台一系列利好政策，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善。由此可见，当前房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。
　　投资规模预计连续两年下降，预计2024年销售投资仍低位波动
　　新开工和拿地低迷影响2023年投资，政策推动行业复苏仍需时间。据克尔瑞地产研究，在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，2023年房地产开发投资持续承压。预计2023年房地产开发投资增速-9.5%，较2022年收窄0.5个百分点。从绝对量来看，开发投资规模连续两年下降，回到2018年水平。土地、新开工等先行指标底部震荡影响开发投资继续小幅下滑，预计2024年跌幅维持5-8%之间。商品房销售保持震荡修复的格局，预计全年面积/金额下降5%左右。保交楼是市场核心点和聚焦点，支撑2024年竣工面积增速维持10%-15%区间。
　　消费建材细分龙头加速转型，初显成效
　　消费建材龙头积极发展第二成长曲线，对冲地产需求下行。例如，伟星新材通过渠道扩张，扩品类（同心圆战略，拓展防水净水）等手段实现可持续发展。东方雨虹借助防水主业布局的全国性渠道网络的协同优势，砂粉等非防水业务实现了较快发展，并且将民建集团的发展机会定位于品类拓展和下沉村镇市场。我们将东方雨虹/三棵树/伟星新材/北新建材/坚朗五金/蒙娜丽莎/兔宝宝作为消费建材龙头企业代表，2023年前三季度，此样本和行业的收入同比增速分别为6.9%/-1.6%，归母净利润的同比增速分别为47%/-36%。我们认为业绩差异性的重要原因是来自消费建材龙头企业更加坚定的转型战略和执行。
　　投资建议
　　根据克尔瑞地产研究，房地产行业当前面临的最大问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复，因此，短期来看行业并不会出现以往政策刺激后“V”型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。在新常态下，我们认为消费建材行业龙头将更快实现第二成长曲线，重新迎来又一轮持续成长，建议关注东方雨虹、伟星新材、北新建材、三棵树、坚朗五金等龙头企业的左侧投资机会。
　　风险提示
　　地产销售/投资持续低于预期的风险，原材料价格上涨超预期的风险