2023年10月中央金融工作会议、12月中央经济工作会议提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。央行也表示将为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。对市场投资而言，“三大工程”同样也是2024年经济的重要抓手之一。在本篇研究中，我们尝试从广义财政视角拆解“三大工程”落于明年的投资体量及对地产投资的拉动影响。当然，测算只是框架性的，主要意义是作为一个认知坐标，未来我们可以根据新的政策信息进一步调整。
　　在“三大工程”中，城中村改造的财政资金路径已相对明确。一是2024年专项债可用于城中村改造项目，根据此前棚改经验，专项债中用于城中村项目的比例估计在10%-30%之间。由于2024年城中村改造可能先以积极推进试点的方式展开，我们以区间下限水平保守估算明年，大约0.4-0.8万亿元左右；二是政策性银行可以以提供类PSL的专项资金的方式支持“三大工程”建设，参照2015-2018年的棚改资金规模，我们以用于城中村的部分0.3万亿元左右估计；三是还将有部分的房企自筹资金垫资或商业银行贷款，预计这部分的撬动比例约为10%。考虑到城中村改造细则尚未落地，且存在地区试点再推广全国的时间差，因此这一理论估算中，不排除部分资金会延长至2025年滞后释放，我们进一步基于保守/中性/乐观三种情形进一步做情景假设，分别为0.5万亿元/0.7万亿元/1.0万亿元，分别可拉动2024年地产投资4.2个百分点/5.8个百分点/8.3个百分点。
　　（1）对于专项债资金，根据财政部数据，2019年棚户区改造占专项债比例一度达33%，2020-2022年降至13%左右。根据这一经验，未来城中村改造占专项债投向的比例，中性情形下或为10%-20%左右，对应规模0.4-0.8万亿元。但需要注意，由于2024年城中村改造主要集中于部分地区的试点工作，而专项债则是分配至全国，因此2024年专项债中这一投向的占比可能沿着预期的下限，也就是10%左右展开。故这一部分对明年的资金贡献，保守/中性/乐观情形预计分别为占比10%/20%/30%，对应规模0.4万亿元/0.8万亿元/1.2万亿元。
　　（2）对于货币方面的支持，我们预计依然将以类PSL资金的形式创设专项资金。根据央行数据，2015年-2018年，主要用于棚改的PSL资金年度规模基本集中于6000-7000亿元。因此我们预计2024年这类资金对“三大工程”的贡献预计也在6000亿元左右，其中50%用于城中村改造，即0.3万亿元。
　　（3）除上述两部分财政资金外，还有参与房企的自筹资金、商业银行贷款等，但由于城中村改造的推进必须“坚持以市场化为主导”，以保本微利为原则，因此撬动比例不会太高，我们预计在10%左右。
　　综合以上，从广义财政资金的视角来看，2024年对城中村改造的资金投入规模，保守/中性/乐观情形预计分别为0.8万亿元/1.2万亿元/1.7万亿元。
　　但需要注意的是，目前城中村细则尚未落地，全国范围内城中村改造试点也未完全铺开、有待广深地区的经验成功后再推往全国。并且，城中村项目前期沟通流程较长，投资占比也较低（前期以投入较少的拆除成本为主）。因此匡算得到全年的投资资金规模后，可能还需要考虑部分投资将延后至2025年才得以正式投入，假设这一后延比例为40%。与之对应的保守/中性/乐观情形分别为0.5万亿元/0.7万亿元/1.0万亿元（表1），分别可拉动2024年房地产投资4.2个百分点/5.8个百分点/8.3个百分点。
　　新保障性住房体系未来的主要增量空间是解决新市民、青年人的住房问题。目前我国新市民群体约有3亿人，其中包含1.72亿人的外出农民工、2.55亿人的无城镇户籍的城镇常住人口（二者有重合）、少量的城城转移人口等；这部分人群中，位于35个大中城市的人口比例为26%左右，是保障性住房的重点保障对象，这是当下的存量部分；而增量部分，根据部分省份的《新型城镇化规划（2021-2035年）》目标测算预计“十四五”期间全国城镇化率由目前的65.22%上升至69%，并于2035年进一步上升至77%。我们可以大致得到未来五年大中城市新增及存量的新市民人口规模（9000-12000万人左右），对应所需住房套数（3000-4000万套左右）。
　　何为新市民？银保监会、央行于2022年印发的《关于加强新市民金融服务工作的通知》一文对新市民的定义为“主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。”这部分人群是当下存量的保障性住房目标人群。
　　根据国家统计局数据，结构方面，一是外出农民工，2022年中国农民工总人数2.96亿人，其中外出农民工1.72亿人，占新市民比重约为一半；二是户籍在农村，但居住在城市的人群，2021年中国常住人口城镇化率64.72%、户籍人口城镇化率46.70%，对应人口规模2.55亿人，其中一部分由外出农民工组成（或不包含“候鸟式”农民工）。后者占三亿人的绝大部分，即“