核心观点：
　　本篇为中央经济工作会议精神学习第二篇，重点分析保障性住房如何在稳增长和加快构建房地产发展新模式中发挥作用。我们认为，保障房建设意义重大，旨在从供给侧出发推动房地产回归良性循环，长期看也有望通过降低居民住房成本、制造业成本，进而提振居民消费和民间投资，从而激活内循环。
　　保障房建设将推动房地产良性循环
　　当前房地产市场面临的是总量供过于求，但结构性供需不匹配的问题。总量层面，当前住宅需求仍在放缓，房地产市场尚处在去化周期内。结构层面，现有的住房结构尚未匹配居民多层次的住房需求，既存在人口流入规模较大地区的供给不足，也存在改善性住房的供给相对不足。
　　因此，加大保障性住房建设，就是从供给层面解决住房市场所面临的问题。一是，加大保障房供应，解决“夹心层”群体住房困难，降低居民住房成本。二是，在库存压力较大的城市，利用闲置的土地和房屋库存筹建保障性住房，一方面可以加快保障房供应的节奏，另一方面也帮助房地产市场库存去化。三是，通过差异化供给分割需求群体，基本需求交由政府解决，改善需求交由市场解决。不仅针对性地解决工薪收入群体的住房困难问题，同时，高收入群体的需求交由市场解决，既满足其对住房品质、面积等的追求，也顺应未来以改善性需求为主导的住房市场发展。
　　长期看，保障房建设有望激活内循环。
　　一是，降低居民住房成本，提振居民消费。2016年以来，我国房价迎来新一轮上涨，房价收入比明显走高，居民杠杆率快速增加，高房价对消费的影响从早期的财富效应转向挤出效应。具体表现为，消费率难以持续提升，城镇居民消费倾向明显回落。从区域层面来看，我们搜集的25个一二线城市的消费和房价收入比数据，也同样显示房价收入比与消费支出呈反向变动。二是，通过建设产业保障房等途径，降低中小微企业制造业成本。广东省作为中小微企业聚集地，是最早实施产业保障房的地区，通过低租金形式扩大产业空间供应，有效降低制造业成本，从实际情况看，深圳提供产业用房约为市场价30%-50%。
　　保障房建设的国际经验借鉴
　　我们以新加坡、德国、日本为例进行分析，在制度设计、建设方式等方面，借鉴其住房保障体系的建设经验。一是，保障体系上，通过建立多层次住房供应结构，将保障房和商品房市场进行切割，解决不同群体的住房困难。例如，新加坡、日本、德国普遍采用的是对低收入群体提供廉租房，对中等收入群体提供可供购买或出租的改善性住房，高收入群体则直接对应市场化住宅。二是，建设方式上，政府起到主导或引领作用，通过提供长期低息贷款、低价土地等方式，设立半官方或民间机构进行建设和运营管理。三是，资金来源上，通过财政资金和银行贷款筹集建设资金。例如，新加坡通过中央公积金保障组屋建设，德国通过政策性银行和住房储蓄制度提供低息贷款资金，日本则设立住宅金融公库，引入储蓄、养老金、保险等财政投融资资金。四是，运营管理上，设置严格的准入准出机制，抑制保障房交易套利。例如，新加坡通过年龄、收入、是否有住房等限制申请条件，限制转售时间，进行闭环式管理。
　　风险提示：保障房开工建设不及预期；房地产市场恢复不及预期。