核心观点
　　消费建材：北上降低首付比例、房贷利率，政策宽松进行时。12月14日，北京、上海、武汉等地相继发布地产宽松政策：
　　北京市：1）优化普宅认定标准，放松面积和价格限制，普宅占比提高至七成左右；2）下调首套/二套房贷最低首付款比例至30%/城六区50%非城六区40%（原普宅35%/60%，非普40%/80%），同时延长贷款期限至30年（原25年）；3）降低商业贷款利率下限，城六区首套/二套为4.3%/4.8%，非城六区4.2%/4.75%（原首套/二套为4.75%/5.25%）。
　　上海市：1）调整普通住房标准至144平以下，无价格要求；2）下调首套/二套房贷最低首付款比例至30%/主城区50%郊区40%（原35%/普宅50%非普70%）；3）降低商业贷款利率下限，首套/二套房贷利率为4.1%/主城区4.5%郊区4.4%（原首套/二套为4.55%/5.25%）。
　　武汉市：开展“以旧换新”活动，采取房企、经纪机构、购房者三方联合方式进行。若二手房在锁定90天期间成功售出，可将二手房售房款转化为新房购房款。
　　2023年7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”，后续房地产政策力度在需求端和供给端逐渐发力，需求端降首付、降利率、认房不认贷接连落地，核心城市开启“四限”松绑潮，供给端“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。12月12日，中央经济工作会议指出积极稳妥化解房地产风险，满足房企合理融资需求，同时加快推进“三大工程”，并加快构建房地产发展新模式。政策宽松进行时，继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，本次地产政策主要聚焦于北京、上海2个一线城市，明确了政策宽松的基调以及积极促进楼市复苏的决心。
　　从今年以来北京、上海新房及二手房数据来看总体呈现平淡状态。2023年1-11月，北京新房累计成交5.95万套，同降0.6%；上海新房累计成交12.4万套，低基数下同增12.0%，新房整体表现较为平淡。二手房方面，北京二手房累计成交14.2万套，同增7.8%；上海二手房累计成交16.2万套，同增12.2%，以价换量下，北上两地二手房成交维持一定活跃度。北京、上海楼市政策优化有望短期带动需求复苏，主要系1）降低首付比例以及贷款利率有望提振刚性需求；2）利好改善型需求：首付比例不再与普宅标准挂钩，大幅降低二套房的购房门槛，同时放宽普宅认定标准也有益于更多改善型需求人群以更低利率和更低首付标准进行购房，购房成本得以降低。在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，北京、上海出台利好政策，有望进一步为全国市场购房情绪带来积极引导，从而带动地产需求企稳复苏。
　　从统计局数据来看，2023年1-11月商品房销售面积为10.1亿方同降8.0%，降幅较1-10月扩大0.2pct，11月单月商品房销售面积为0.8亿平方米同降10.3%，降幅收窄0.7pct。11月各地楼市政策出台力度相对有限，整体对新房销售带动效果不明显。1-11月房屋新开工面积为8.7亿方同降21.2%，降幅较1-10月收窄2.0pct，降幅连续4个月收窄；11月单月为0.8亿方，同增4.9%，低基数下增速转正并环增26.6pct。1-11月竣工面积为6.5亿方，同增17.9%，较1-10月收窄1.1pct。开工端数据低基数下边际改善，但企业开工投资积极性整体仍较弱。后续看，12月中央经济工作会议释放积极信号，北京、上海大力优化楼市政策，有利于刚性和改善性住房需求释放，推动全国市场加快筑底企稳。
　　在地产链需求未来逐渐回归正常水平的背景下，寻找能够提升企业长期投资价值的逻辑尤为重要，当前建材行业各龙头均已经过多年验证，发展出一套适合自身的商业模式，在短期景气度下行、长期需求企稳复苏的背景下，各企业有望持续跑出alpha逻辑。我们建议关注：1）地产项目风险降低后业绩弹性较大的大B主导企业：防水龙头东方雨虹，安全门龙头王力安防，五金龙头坚朗五金，瓷砖龙头蒙娜丽莎；2）家装需求稳定提升的C端主导企业：管材零售龙头伟星新材，板材龙头兔宝宝，小B和C端崛起的国内建筑涂料龙头三棵树，木门龙头江山欧派。
　　周期：水泥大雪影响出货，需求持续减弱；玻璃南北差异大，南方平稳北方需求萎缩。水泥方面，看12月中旬，受大范围雨雪天气影响，国内水泥市场需求继续减弱，全国重点地区企业出货率约为48%，同比下滑约6个百分点。价格方面，受益于企业持续错峰生产、行业自律加强，以及局部地区限电减产，部分地区水泥价格继续上行，同时受需求减弱影响，华东部分地区水泥价格出现回落，预计后期价格仍以震荡调整为主。
　　需求边际转好，供给调整提升，供需关系逐步改善。展望明年，地产端在政策宽松以及城中村需求的逐步释放下，销售数据有望逐步企稳回升，销售的企稳为产业链注入流动性，进一步提振水泥需求；基建端，在地方政府化债逐步落地以及明年配套资金边际好转下，基建实物需求或加速落地，进而拉动水泥需求。供给端，在经历2021年下半年以来地产需求大幅下降的过程中，行业供给调控能力和措施进一步增强。时间上，从原先夏冬季执行错峰生产到目前除传统夏冬季的错峰生产外，还有月度的协同