事件：12月14日，北京、上海同时优化购房政策。
　　北京：1）下调首付比例：首套最低30%，二套非城六区40%、城六区50%（原来首套普宅35%、非普宅40%；二套普宅60%，非普宅80%）；2）优化普宅认定标准：取消总价限制、单价限制放松，单套建面上限由140平米改为144平米；3）下调按揭利率下限：非城六区首套LPR、二套LPR+55bp，城六区首套LPR+10bp、二套LPR+60bp（原首套、二套分别LPR+55bp、LPR+105bp）；4）贷款年限:延长至30年（原25年）。
　　上海：1）下调首付比例：首套最低30%，二套外围40%、市区50%（原来首套35%，二套普宅50%、非普70%）；2）优化普宅认定标准：取消总价限制，单套建面上限由140平米改为144平米；3）下调按揭利率下限：首套LPR-10bp、二套外围LPR+20bp、市区LPR+30bp（原来首套LPR+35bp、二套LPR+105bp）
　　点评：
　　新政降低购房成本，有利于需求释放。北京、上海同时调整首付比例、按揭利率、普通住宅标准，有效降低首付压力、按揭利息成本、二手房交易税费，有利于需求释放。尤其是利息和税费的降低。
　　从深圳新政后变化来看，成交量有明显提升。根据深圳房地产中介协会数据，政策后两周（11.27-12.10）销售套数分别为1115套、1091套，较此前四周周均分别提升19.5%、16.9%。预计12月全月销量在4000套以上，可能仅次于今年3月。同时，也观察到挂牌量小幅上涨，截至12.11挂牌量59325套，较政策前4周平均挂牌量高2%。从冰山指数来看，上周价格有企稳迹象，仍需持续观察供需政策改善下，关注地产板块机会。
　　期待新政后，北京、上海能够率先企稳。总体来看，深圳新政后，成交量有明显积极变化。上海、北京购买力相对更强，变化可能更明显持续。也期待新政下北京上海能够率先企稳。
　　同时，本次变化也带来政策预期的加强，期待政策持续落地，改善行业预期。10月以来，行业信心受到供需两端的影响，需求端一线城市价格波动加大，供给端信用风险担忧增加。而近期政策的持续积极变化：1）需求端：北京、上海、深圳新政；中央经济工作会议提及积极推动三大工程。2）供给端：中央经济工作会议“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。证监会“积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险”。
　　投资建议：北京、上海同时放松购房政策，政策再次迎来积极变化。期待政策持续落地，改善行业预期。持续看好国央企等优质房企，融资、销售、土地资源获取等方面优势明显，“商品房回归商品属性”下利润空间打开，未来发展可期。关注：招商蛇口、华发股份、保利发展、万科A、滨江集团、城建发展、中华企业、天健集团、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、基本面表现不及预期