事件：
　　12月14日，北京市发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，包括：优化普通住房（以下简称普宅）认定标准，下调个人住房贷款最低首付款比例（首套30%，二套城六区50%、非城六区40%），下调首套和二套房贷利率，延长最长贷款期限。
　　12月14日，上海市发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，包括：取消普宅总价认定标准，下调首套和二套房贷利率，下调个人住房贷款最低首付比例（首套30%，二套主城区50%、非主城区40%）。
　　点评：
　　北京下调首套首付至30%、二套40-50%，下调贷款利率、普宅标准、延长最长贷款期限。本次北京政策调整前后差异包括：1）首付比例下调：首套首付比例降至30%（原普宅35%、非普40%），二套城六区50%、非城六区40%（原普宅60%、非普80%）；2）房贷利率下调：首套利率城六区4.3%（LPR+10BP）、非城六区4.2%（LPR），原为4.75%（LPR+55BP）；二套利率城六区4.8%（LPR+60BP）、非城六区4.75%（LPR+55BP），原为5.25%（LPR+105BP）；3）普宅标准下调：小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平（含）以下，5环内成交价在85,000元/平（含）以下（原单价低于39,600元/平或总价低于468万元）、5-6环成交价在65,000元/平（含）以下（原31,680元/平或总价低于374.4万元）、6环外成交价在45,000元/平方米（含）以下（原23,760元/平或总价低于280.8万元）；4）最长贷款期限延长：延长至30年（原25年）。
　　上海下调首套首付至30%、二套40%-50%，下调贷款利率、取消普宅总价标准认定。本次上海政策调整前后差异包括：1）首付比例下调：首套首付比例降至30%（原35%），二套主城区50%、非主城区40%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）40%（原普宅50%、非普70%）；2）房贷利率下调：首套利率4.1%（LPR-10BP），原为4.55%（LPR+35BP）；二套利率主城区4.5%（LPR+30BP）、非主城区4.4%（LPR+20BP），原为5.25%（LPR+105BP）；3）取消普宅总价标准认定：单套住房建筑面积在144平以下（含），原为140平以下；取消总价认定，原内环内总价低于450万元/套、内环与外环之间低于310万元/套、外环外低于230万元/套。
　　京沪楼市政策放松支持改善需求、减少交易税费，降低月供压力。以在上海主城区购买总价1,000万元、面积144平以下的二套房为例，一方面首付比例从70%降至50%，另一方面：1）假设业主买入价格为100万，则对应少缴纳增值税45万元，占比总房价的4.5%；2）房贷利率从5.25%降至4.5%，首付比例50%维持不变，假设贷款30年，则对应月供从27,610元降至25,334元，减少月供占比原月供的8%。
　　投资分析意见：京沪楼市政策同时放松，板块积极信号到来，维持“看好”评级。近期中央经济工作会议未提“房住不炒”，提出化解房地产风险放在首位，并要求加快推进三大工程，总体延续7月政治局会议的支持基调，本次京沪楼市政策同时放松再次强化支持态度，并预计后续需求端将有更进一步的改善空间，同时预计三大工程将逐步进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升